Property Due Diligence — ตรวจสอบก่อนซื้อ · ปกป้องเงินก้อนใหญ่

1. Foreign Quota เต็ม — 30% ของโครงการ HKT/PTY มี quota เต็มแล้ว ต้องซื้อผ่าน Thai Company หรือ 30-yr Lease 2. Common Fee ค้างจ่าย 2-5 ปี — Juristic ฟ้องเจ้าของใหม่ได้ 3. โฉนดปลอม/ซ้อน — เกิดในต่างจังหวัด · ต้องตรวจกับกรมที่ดินโดยตรง 4. Chanote → Nor Sor 3 ก downgrade — ที่ดินไม่ได้ออกโฉนดจริง 5. Land Access ปิดตาย — ที่ดินตาบอด ต้องซื้อภาระจำยอมเพิ่ม 6. Building Permit ไม่ตรง — สร้างเกิน setback/floor ratio 7. EIA ยังไม่ผ่าน — โครงการ ≥80 units ต้องมี EIA 8. Developer ล้มละลาย — 5% ของ off-plan projects 9. Encumbrance ไม่แจ้ง — จำนอง/สิทธิเก็บกิน/ทรัพย์อิงสิทธิ 10. Zoning สีเขียว/เหลือง — ห้ามพาณิชย์

- Escrow Act 2551: บังคับใช้กับโครงการ >80 units และมูลค่า >฿100M - NYC จัดตั้ง Escrow Account ที่ธนาคารพาณิชย์ · ปลด payment ตาม milestone (foundation/roof/handover) - Recommended split: จอง 5% · แจ้ง Contract 15% · Foundation 20% · Structure 30% · Handover 25% · Retention 5% - Bank Guarantee สำหรับเงินดาวน์ก้อนใหญ่ (>฿10M)

1. รับข้อมูลทรัพย์ + Kick-off Meeting — สัญญาจอง · โฉนด/นส.3ก · ใบอนุญาต · Layout · เลขที่ห้อง/แปลง
2. Title Search ที่กรมที่ดิน — ตรวจย้อนหลัง 30 ปี · Ownership Chain · จำนอง · ทรัพย์อิงสิทธิ (ภาระจำยอม) · การครอบครองปรปักษ์
3. Zoning + Building Permit + EIA — ผังเมือง กทม./ตจว. · ประเภทที่ดิน (พาณิชย์/ที่อยู่/เกษตร) · อ.1/อ.5 · EIA (ถ้ามี) · Fire Safety
4. Foreign Quota + Juristic Person — คอนโด: quota 49% เต็มหรือยัง · Juristic person debts · common fee ค้างจ่าย · AGM minutes
5. Report + Risk Mitigation Plan — รายงาน 25-50 หน้า · Risk Score (Green/Yellow/Red) · SPA amendments · Escrow terms · Closing plan

• ซื้อคอนโด Foreign Quota ในกรุงเทพ/ภูเก็ต/พัทยา/ชะอำ/หัวหิน/สมุย
• ซื้อบ้านผ่าน Thai Company (30-year Lease) หรือ Usufruct
• ซื้อที่ดินผ่านคู่สมรสไทย + Sor Kor (Deed of Waiver)
• ซื้อ Villa Pool + สร้างใหม่ (Off-plan) — ต้องตรวจ Developer Financial Health
• ซื้อโรงแรม/รีสอร์ท/Hostel ใน HKT/CNX/SMU
• Corporate Real Estate สำหรับ BOI/Amazon/Google/Tesla