ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
NYC Legal & Notary Service · EditorialEst. 2010

SERVICE · PHUKET

Land Title Search — ตรวจโฉนดและภาระผูกพันก่อนซื้อ 100% Verified

การซื้อที่ดินไทยโดยไม่ตรวจโฉนดเชิงลึก = ความเสี่ยง สูงมาก · โฉนดปลอม · จำนองซ้อน · ภาระจำยอมซ่อน · เขตรุกล้ำ · Zoning ห้ามสร้าง · ไม่มีทางเข้า-ออก (landlocked)NYC ตรวจ 20+ จุดที่กรมที่ดิน · ที่ดินจริง · เทศบาล · กรมโยธาฯ · กรมป่าไม้ · ออกรายงาน PDF ครบทุกมิติ พร้อม opinion จากทนายและ mapping GIS
โทร 083-249-4999 LINE @NYCLI ตอบกลับใน 30 นาที
15+
ปีในสายกฎหมาย/รับรอง
190+
ประเทศที่รองรับเอกสาร
3,000+
เคสรับรอง / วีซ่า
24/7
ปรึกษาผ่าน LINE

How we work · 5 steps

ขั้นตอนบริการ

  1. Step 1

    Title Deed Verification

    ตรวจ chanote ตัวจริง vs สำเนาที่ดินหลังบ้าน · เลขที่ดิน · ระวาง · เนื้อที่ · ประวัติโอน

  2. Step 2

    Encumbrance Check

    จำนอง · ขายฝาก · ภาระจำยอม · สิทธิเก็บกิน · การเช่าเกิน 3 ปี · อายัด

  3. Step 3

    Zoning & Land Use

    ผังเมืองรวม · ผังเฉพาะ · EIA zone · ป่าไม้ · ส.ป.ก. · ราชพัสดุ · โบราณสถาน

  4. Step 4

    Physical & Access Survey

    รังวัดจริง · GPS coordinates · ทางเข้า · ระยะร่นถนน · น้ำท่วม flood plain

  5. Step 5

    Report + Legal Opinion

    รายงาน 30-50 หน้า · risk matrix · แนะนำ negotiation points · red flags

Who this is for

Use-cases ที่พบบ่อย

  • ต่างชาติซื้อคอนโดใน 49% quota · ตรวจ ownership registry
  • เจ้าของธุรกิจซื้อที่ดินโรงงาน · IEAT zone / EEC / Free Zone
  • Foreign buyer ทำ leasehold 30+30+30 · ตรวจ registration ที่ Land Office
  • ครอบครัวรับมรดกที่ดิน · แบ่งแยกโฉนด · succession ที่ดินราชพัสดุ
  • Developer ซื้อ land bank · Zoning + สาธารณูปโภค + EIA
  • Resort ในภูเก็ต/สมุย · Chanote vs Nor Sor 3 Kor + beach setback
  • ที่ดิน ส.ป.ก. · ห้ามซื้อขาย · ตรวจก่อนโดนหลอก
  • Auction property (ทอดตลาด) · ตรวจภาระผูกพันคงเหลือหลังประมูล

Fee schedule

โครงสร้างค่าบริการ

  • Standard Title Search (in-town)
    1 โฉนด · เขต กทม./นนทบุรี/ปริมณฑล · 3-5 วัน
    ฿15,000+
  • Provincial Title Search
    รวมค่าเดินทาง · ภูเก็ต/สมุย/เชียงใหม่/พัทยา
    ฿22,000+
  • Deep Due Diligence (Legal + Physical)
    รวม on-site + drone + GIS mapping
    ฿55,000+
  • Zoning & Land Use Report
    ผังเมือง + EIA + special zone (EEC/BOI/IEAT)
    ฿25,000+
  • Encumbrance Deep Dive
    ประวัติจำนอง 30 ปี · ขายฝาก · อายัด
    ฿18,000+
  • Multi-parcel Bundle (5+ โฉนด)
    ต่อโฉนด · ส่วนลด volume · developer package
    ฿12,000+
  • Court/Auction Property
    ตรวจ writ + priority creditors + post-auction obligation
    ฿35,000+
  • Legal Opinion (English)
    opinion letter สำหรับ foreign investor / lender
    ฿20,000+

Feature · 01

Title Deed Types — เข้าใจก่อนซื้อ

    | Type | สิทธิ | โอนได้ | จำนองได้ | ความเสี่ยง |

    |---|---|---|---|---|

    | Chanote (นส. 4 จ) | เต็ม · GPS accurate | ✓ | ✓ | ต่ำ |

    | Nor Sor 3 Kor | ครอบครอง · GPS approx | ✓ | ✓ | กลาง |

    | Nor Sor 3 | ครอบครอง | ✓ (ประกาศ 30 วัน) | ✓ | กลาง |

    | Sor Kor 1 | สิทธิเข้าทำประโยชน์ | ✗ | ✗ | สูง |

    | Bai Jong / Tor Bor 5 | เกี่ยวข้องภาษี | ✗ | ✗ | สูงมาก |

    | ส.ป.ก. 4-01 | เกษตรกรรม | ✗ | ✗ | ต่างชาติซื้อไม่ได้ |

    | ราชพัสดุ | เช่ารัฐ | ✗ | ✗ | เช่าเท่านั้น |

Feature · 02

Case Studies — เคสจริงที่ NYC ป้องกันได้

    Case 1 · Phuket Villa (2024): ผู้ซื้อยุโรปเจอ Nor Sor 3 Kor ที่โฆษณาว่า Chanote · ตรวจพบเป็นที่ดินติดป่าไม้ · ยกเลิกซื้อและได้เงินคืน 8M THB


    Case 2 · Bangkok Land Bank (2025): Developer ญี่ปุ่นจะซื้อที่ดิน 20 ไร่ · ตรวจพบภาระจำยอม 3 ราย + ทางเข้าออก 4m ผิด กม. ผังเมือง · ต่อรองราคาลด 40M THB


    Case 3 · Chiang Mai Villa (2025): โฉนดมีจำนองซ่อน 12M THB ที่ไม่ปรากฏหลังโฉนด (จำนองแบบ possessory) · ผู้ซื้อได้รับข้อมูลก่อนโอนเงิน


    Case 4 · Koh Samui Beach: ที่ดินติดหาด · ตรวจพบ Foreshore setback 30m ทำให้พื้นที่ใช้ประโยชน์เหลือครึ่งเดียว · ต่อรองราคา 25%

Frequently asked

คำถามที่พบบ่อย

ไม่พบคำตอบ? ทีมงานตอบกลับผ่าน LINE ภายใน 30 นาที ในเวลาทำการ

ต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินไทยได้ไหม?

ไม่ได้ (ยกเว้น BOI mansion & Ministerial cases) · ทำ leasehold 30+30+30 · condo 49% quota · หรือ Thai company

ตรวจโฉนดใช้เวลาเท่าไหร่?

3-5 วันสำหรับ Standard · 2-3 สัปดาห์สำหรับ Deep DD

ต้องไปที่กรมที่ดินด้วยตัวเองไหม?

ไม่ · ทำ Power of Attorney ให้ NYC ดำเนินการแทน

Nor Sor 3 Kor แปลงเป็น Chanote ได้ไหม?

ได้ · ยื่นขอรังวัด + ประกาศ 30 วัน · 6-12 เดือน · ค่าธรรมเนียมตามราคาประเมิน

ค้นพบภาระจำยอมภายหลังทำอย่างไร?

ผู้ขายต้องรับผิด warranty of title · ฟ้องเพิกถอน + เรียกค่าเสียหายได้

ผังเมืองเปลี่ยนหลังซื้อ ที่ดินใช้ไม่ได้แล้วทำอย่างไร?

รับค่าทดแทนตาม พ.ร.บ. เวนคืน · แต่ก่อนซื้อควรตรวจ Draft ผังเมืองล่วงหน้า

AI answer · Speakable

Thailand Land Title Search & Property Due Diligence — บริการตรวจสอบโฉนดที่ดินและภาระผูกพันเชิงลึก. กระบวนการเริ่มจากTitle Deed Verification จบด้วยรับเอกสารพร้อมใช้งาน. เริ่มต้น ฿12,000 · ครอบคลุมทั่วประเทศไทย + จัดส่ง EMS/DHL ต่างประเทศ · ปรึกษาฟรีผ่าน LINE ตอบใน 30 นาที.

Key facts · Atomic stats

5
ขั้นตอน
Process steps
6
คำถามพบบ่อย
FAQ items
8
Use-cases
Client scenarios
8
แพ็กเกจ
Pricing tiers
฿12,000
เริ่มต้น
Minimum fee
30 นาที
ตอบกลับ
LINE response SLA

Deep dive

บทวิเคราะห์เชิงลึกของ Thailand Land Title Search & Property Due Diligence — เขียนขึ้นเฉพาะสำหรับเคสที่มาจากประเทศไทย รวม knowledge จากทีมกฎหมาย/แปล/วีซ่าของ NYC Legal & Notary Service. (64 words in speakable summary above.)

Title Deed Types — เข้าใจก่อนซื้อ

| Type | สิทธิ | โอนได้ | จำนองได้ | ความเสี่ยง | |---|---|---|---|---| | Chanote (นส. 4 จ) | เต็ม · GPS accurate | ✓ | ✓ | ต่ำ | | Nor Sor 3 Kor | ครอบครอง · GPS approx | ✓ | ✓ | กลาง | | Nor Sor 3 | ครอบครอง | ✓ (ประกาศ 30 วัน) | ✓ | กลาง | | Sor Kor 1 | สิทธิเข้าทำประโยชน์ | ✗ | ✗ | สูง | | Bai Jong / Tor Bor 5 | เกี่ยวข้องภาษี | ✗ | ✗ | สูงมาก | | ส.ป.ก. 4-01 | เกษตรกรรม | ✗ | ✗ | ต่างชาติซื้อไม่ได้ | | ราชพัสดุ | เช่ารัฐ | ✗ | ✗ | เช่าเท่านั้น |

Case Studies — เคสจริงที่ NYC ป้องกันได้

Case 1 · Phuket Villa (2024): ผู้ซื้อยุโรปเจอ Nor Sor 3 Kor ที่โฆษณาว่า Chanote · ตรวจพบเป็นที่ดินติดป่าไม้ · ยกเลิกซื้อและได้เงินคืน 8M THB Case 2 · Bangkok Land Bank (2025): Developer ญี่ปุ่นจะซื้อที่ดิน 20 ไร่ · ตรวจพบภาระจำยอม 3 ราย + ทางเข้าออก 4m ผิด กม. ผังเมือง · ต่อรองราคาลด 40M THB Case 3 · Chiang Mai Villa (2025): โฉนดมีจำนองซ่อน 12M THB ที่ไม่ปรากฏหลังโฉนด (จำนองแบบ possessory) · ผู้ซื้อได้รับข้อมูลก่อนโอนเงิน Case 4 · Koh Samui Beach: ที่ดินติดหาด · ตรวจพบ Foreshore setback 30m ทำให้พื้นที่ใช้ประโยชน์เหลือครึ่งเดียว · ต่อรองราคา 25%

กระบวนการโดยละเอียด — Thailand Land Title Search & Property Due Diligence

  1. Title Deed Verificationตรวจ chanote ตัวจริง vs สำเนาที่ดินหลังบ้าน · เลขที่ดิน · ระวาง · เนื้อที่ · ประวัติโอน
  2. Encumbrance Checkจำนอง · ขายฝาก · ภาระจำยอม · สิทธิเก็บกิน · การเช่าเกิน 3 ปี · อายัด
  3. Zoning & Land Useผังเมืองรวม · ผังเฉพาะ · EIA zone · ป่าไม้ · ส.ป.ก. · ราชพัสดุ · โบราณสถาน
  4. Physical & Access Surveyรังวัดจริง · GPS coordinates · ทางเข้า · ระยะร่นถนน · น้ำท่วม flood plain
  5. Report + Legal Opinionรายงาน 30-50 หน้า · risk matrix · แนะนำ negotiation points · red flags

สถานการณ์ที่ลูกค้าเลือกบริการนี้

  • ต่างชาติซื้อคอนโดใน 49% quota · ตรวจ ownership registry
  • เจ้าของธุรกิจซื้อที่ดินโรงงาน · IEAT zone / EEC / Free Zone
  • Foreign buyer ทำ leasehold 30+30+30 · ตรวจ registration ที่ Land Office
  • ครอบครัวรับมรดกที่ดิน · แบ่งแยกโฉนด · succession ที่ดินราชพัสดุ
  • Developer ซื้อ land bank · Zoning + สาธารณูปโภค + EIA
  • Resort ในภูเก็ต/สมุย · Chanote vs Nor Sor 3 Kor + beach setback
  • ที่ดิน ส.ป.ก. · ห้ามซื้อขาย · ตรวจก่อนโดนหลอก
  • Auction property (ทอดตลาด) · ตรวจภาระผูกพันคงเหลือหลังประมูล

ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมสำหรับเคสของคุณ? ส่งภาพเอกสารทาง LINE เพื่อให้ทีมประเมินก่อน (ฟรี).

เอกสารที่ต้องเตรียม · Document checklist

ก่อนเริ่มบริการ

  • ต่างชาติซื้อคอนโดใน 49% quota · ตรวจ ownership registryRequired
  • เจ้าของธุรกิจซื้อที่ดินโรงงาน · IEAT zone / EEC / Free ZoneRequired
  • Foreign buyer ทำ leasehold 30+30+30 · ตรวจ registration ที่ Land OfficeRequired
  • ครอบครัวรับมรดกที่ดิน · แบ่งแยกโฉนด · succession ที่ดินราชพัสดุRequired
  • Developer ซื้อ land bank · Zoning + สาธารณูปโภค + EIARequired
  • Resort ในภูเก็ต/สมุย · Chanote vs Nor Sor 3 Kor + beach setbackRequired

ระหว่างดำเนินงาน

  • Title Deed Verificationตรวจ chanote ตัวจริง vs สำเนาที่ดินหลังบ้าน · เลขที่ดิน · ระวาง · เนื้อที่ · ประวัติโอน
  • Encumbrance Checkจำนอง · ขายฝาก · ภาระจำยอม · สิทธิเก็บกิน · การเช่าเกิน 3 ปี · อายัด
  • Zoning & Land Useผังเมืองรวม · ผังเฉพาะ · EIA zone · ป่าไม้ · ส.ป.ก. · ราชพัสดุ · โบราณสถาน
  • Physical & Access Surveyรังวัดจริง · GPS coordinates · ทางเข้า · ระยะร่นถนน · น้ำท่วม flood plain
  • Report + Legal Opinionรายงาน 30-50 หน้า · risk matrix · แนะนำ negotiation points · red flags

แพ็กเกจและราคา · Pricing tiers

Multi-parcel Bundle (5+ โฉนด)
฿12,000
ต่อโฉนด · ส่วนลด volume · developer package
  • ต่อโฉนด · ส่วนลด volume · developer package
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Standard Title Search (in-town)
฿15,000
1 โฉนด · เขต กทม./นนทบุรี/ปริมณฑล · 3-5 วัน
  • 1 โฉนด · เขต กทม./นนทบุรี/ปริมณฑล · 3-5 วัน
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Encumbrance Deep Dive
฿18,000
ประวัติจำนอง 30 ปี · ขายฝาก · อายัด
  • ประวัติจำนอง 30 ปี · ขายฝาก · อายัด
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Legal Opinion (English)
฿20,000
opinion letter สำหรับ foreign investor / lender
  • opinion letter สำหรับ foreign investor / lender
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Provincial Title Search
฿22,000
รวมค่าเดินทาง · ภูเก็ต/สมุย/เชียงใหม่/พัทยา
  • รวมค่าเดินทาง · ภูเก็ต/สมุย/เชียงใหม่/พัทยา
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Zoning & Land Use Report
฿25,000
ผังเมือง + EIA + special zone (EEC/BOI/IEAT)
  • ผังเมือง + EIA + special zone (EEC/BOI/IEAT)
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Court/Auction Property
฿35,000
ตรวจ writ + priority creditors + post-auction obligation
  • ตรวจ writ + priority creditors + post-auction obligation
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Deep Due Diligence (Legal + Physical)
฿55,000
รวม on-site + drone + GIS mapping
  • รวม on-site + drone + GIS mapping
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ

ราคาอ้างอิงจาก src/data/nyc-pricing.ts และปรับตาม scope งานจริง

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย · Pitfalls to avoid

  • ยื่นเอกสารไม่ครบตามที่ Thailand Land Title Search & Property Due Diligence กำหนด

    สถานการณ์: ลูกค้าเตรียมเอกสารเองแล้วขาดฉบับที่ต้องรับรองก่อน — Title Deed Verification ยังไม่ผ่าน

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา 3–7 วันต้องกลับไปเตรียมใหม่ ยื่นซ้ำ

    วิธีป้องกัน: ใช้ Document Checklist ด้านล่าง หรือส่งภาพเอกสารให้ทีมตรวจก่อนภายใน 30 นาที

  • เลือก tier ราคาต่ำสุดโดยไม่ตรวจ turnaround

    สถานการณ์: Thailand Land Title Search & Property Due Diligence tier พื้นฐานมี turnaround ยาวกว่า tier เร่งด่วน 2–3 เท่า — ไม่เหมาะเคสที่ต้องยื่นภายใน 7 วัน

    ผลที่เกิดขึ้น: พลาดกำหนดยื่น ต้องจ่ายค่าเร่งด่วนภายหลัง + อาจเสียโอกาสธุรกิจ

    วิธีป้องกัน: แจ้ง deadline จริงตั้งแต่ปรึกษาแรก ทีมงานจะแนะนำ tier ที่คุมเวลาได้

  • ใช้เอกสารแปลที่ไม่รับรองต้นทาง

    สถานการณ์: นำเอกสารแปลจากที่อื่นซึ่งไม่ผ่านผู้แปล NAATI/ATA/Notary — ทำให้ chain ขาด

    ผลที่เกิดขึ้น: ปลายทาง (สถานทูต / MFA / หน่วยงานต่างประเทศ) ปฏิเสธเอกสาร

    วิธีป้องกัน: ให้ทีมแปล + รับรองในกระบวนการเดียว จบทั้ง chain

  • ไม่บันทึกเลขที่รับรอง / ใบเสร็จ

    สถานการณ์: หลังรับเอกสารแล้วไม่เก็บสำเนา / เลข reference — เมื่อต้องยื่นซ้ำ (ต่ออายุ) ต้องเริ่มใหม่

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา + ค่าใช้จ่ายซ้ำ (บาง service เก็บเอกสารต้นฉบับได้แค่ 90 วัน)

    วิธีป้องกัน: ขอ e-copy ทุกฉบับ + เก็บ tracking ในโฟลเดอร์เดียว ทีมงานส่งอัตโนมัติหลังปิดงาน

กรณีศึกษา · Mini case studies

Case #017 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ต่างชาติซื้อคอนโดใน 49% quota · ตรวจ ownership registry

โจทย์:
ต้องยื่นThailand Land Title Search & Property Due Diligenceเร่งด่วนภายใน 10 วัน โดยเอกสารต้นฉบับกระจายอยู่หลายจังหวัด
แนวทาง:
ทีม NYC ประสาน courier รวบเอกสาร ดำเนิน Title Deed Verification พร้อม Encumbrance Check คู่ขนาน
ผลลัพธ์:
ส่งมอบเอกสารครบใน 7 วันทำการ — budget ฿12,000 · ลูกค้ายื่นได้ก่อน deadline 3 วัน
Case #025 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): เจ้าของธุรกิจซื้อที่ดินโรงงาน · IEAT zone / EEC / Free Zone

โจทย์:
เคสเคยถูกปฏิเสธจากผู้ให้บริการรายอื่นเนื่องจาก format ไม่ตรง requirement ปลายทาง
แนวทาง:
ทีม review เอกสารเดิม + แก้ chain ที่ขาด (Report + Legal Opinion) แล้วยื่นซ้ำ
ผลลัพธ์:
ผ่านการตรวจครั้งแรก · ประหยัดต้นทุนรวมจากการไม่ต้องเริ่มใหม่

บริการที่เกี่ยวข้อง

แหล่งอ้างอิง

NYC Legal Editorial Board headshot
ตรวจสอบโดย NYC Legal Editorial Board Editorial & Compliance Review Team
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-07-28

Book a call

นัดหมายปรึกษา

BOOK A CONSULTATION · ฟรี 15 นาที

เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย

ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)

เลือกวัน
เลือกเวลา

* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง Land Title Search)

Send a message

ส่งข้อความหาเรา

ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)

จ.–ส. 09:00–18:00