ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
โลโก้ NYC Legal & Notary ServiceNYC Legal & Notary Service
Default: th
ปรึกษา
NYC Legal & Notary Service · EditorialEst. 2010

REAL ESTATE · INHERITANCE TRANSFER (REAL ESTATE)

โอนมรดกที่ดิน (Inheritance Transfer (Real Estate))

บริการ โอนมรดกที่ดิน โดยทนายในเครือ · อ้าง ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก · ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร · เริ่ม 18,000 บาท · Due diligence 3–5 วัน · Drafting 2–3 วัน · Land Office 1 วัน · Post-closing 7 วัน · คู่ความ: ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)
โทร 083-249-4999 LINE @NYCLI ตอบกลับใน 30 นาที
นายปฏิภาณ (Mr. Patipan) headshot
ตรวจสอบโดย นายปฏิภาณ (Mr. Patipan) — Notarial Services Attorney · ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-08-11
15+
ปีในสายกฎหมาย/รับรอง
190+
ประเทศที่รองรับเอกสาร
3,000+
เคสรับรอง / วีซ่า
24/7
ปรึกษาผ่าน LINE

How we work · 5 steps

ขั้นตอนบริการ

  1. Step 1

    Intake + Eligibility

    ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo

  2. Step 2

    Title Search + Due Diligence

    ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก

  3. Step 3

    Contract Drafting (Bilingual)

    ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review

  4. Step 4

    Land Office Filing

    ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที

  5. Step 5

    Post-Closing

    ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

Who this is for

Use-cases ที่พบบ่อย

  • ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

Fee schedule

โครงสร้างค่าบริการ

  • โอนมรดกที่ดิน — Standard
    ฿18,000+
  • โอนมรดกที่ดิน — Complex/Cross-border
    ฿36,000+
  • Rush (48 ชม.) +50%
    ฿27,000+
  • Title search only
    ฿3,500+

Feature · 01

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

    บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก

    สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร

    ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ

Feature · 02

คู่กรณี

    ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)

Feature · 03

Eligibility

    ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย

Feature · 04

เอกสารที่ต้องใช้

  • คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก
  • มรณบัตร
  • ทะเบียนบ้านผู้ตาย
  • บัญชีทรัพย์มรดก
  • หนังสือยินยอมทายาททุกคน
  • พินัยกรรม (ถ้ามี)

Feature · 05

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

  • Estate inventory (บัญชีทรัพย์)
  • Debt reconciliation (ป.พ.พ. ม.1738)
  • Distribution per intestate/testate rules
  • Executor duties + Bond requirement
  • Inheritance tax withholding (>100 ล้าน 10%)
  • Foreign heir procedure (ขายภายใน 1 ปี ม.93 ป.ที่ดิน)

Feature · 06

Probate Timeline

    ยื่นคำร้องตั้งผู้จัดการมรดก → ศาลนัดไต่สวน 30–60 วัน → คำสั่งศาล → จดทะเบียนที่กรมที่ดิน · รวม 3–6 เดือน · Contested case 12–24 เดือน

Feature · 07

Inheritance Tax

    พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก 2558 · ทายาทได้ >100 ล้านบาท เสีย 10% (5% ถ้าเป็นบุพการี/ผู้สืบสันดาน) · ยกเว้นคู่สมรส

Feature · 08

Foreign Heir Sale Requirement

    ต่างชาติต้องขายภายใน 1 ปีจากคำสั่งศาล (ม.93) · ขอ extension 6 เดือนได้ 1 ครั้ง · ถ้าเป็นคอนโดโควตาต่างชาติ ไม่ต้องขาย

Feature · 09

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

  • ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน
  • Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border
  • Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB)
  • Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end
  • E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Feature · 10

Confidentiality + Ethics

  • Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51
  • PDPA encrypted 5 ปี
  • Conflict Check ก่อนรับงาน
  • AML ตรวจ source of fund > 2M THB

Frequently asked

คำถามที่พบบ่อย

ไม่พบคำตอบ? ทีมงานตอบกลับผ่าน LINE ภายใน 30 นาที ในเวลาทำการ

ต้องขึ้นศาลตั้งผู้จัดการมรดกไหม?

จำเป็นเกือบทุกกรณี · กรมที่ดินไม่โอนโดยไม่มีคำสั่งศาล · ยกเว้น: มรดกน้อย+ทายาทคนเดียว+ยินยอมทั้งหมด (บางสำนักงานที่ดินยอม)

ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ไหม?

ได้ · แต่ต้องขายภายใน 1 ปี (ป.ที่ดิน ม.93) · เก็บผลประโยชน์ค่าเช่าได้ระหว่างนั้น · ถ้าไม่ขายรัฐยึด

พินัยกรรมชนะทายาทโดยธรรมไหม?

ชนะ · พินัยกรรมได้ก่อน · แต่ทายาทลำดับ 1 (คู่สมรส, บุตร, บิดามารดา) ยัง entitled 'ส่วนพึงได้' (ม.1698) ห้าม disinherit เต็มที่

ต่างชาติทำธุรกรรมที่ดินได้แค่ไหน?

ที่ดิน: นิติบุคคลไทย ≥51% หรือ BOI/EEC 100% · Lease 30/50 ปี · Usufruct/Superficies ตลอดชีวิต · คอนโด 49% quota + FET

Title search ย้อนหลังกี่ปี?

แนะนำ 30 ปี · ครอบคลุม adverse possession (10 ปี) · Sensitive area ตรวจถึง first issuance

Closing day ใช้เวลานานแค่ไหน?

Land Office 30 นาที–2 ชม. · จอง appointment ล่วงหน้า · Escrow release ทันที · Deed จริงได้ ณ วันปิด

รับงาน cross-border ไหม?

รับ · Network US/UK/SG/JP/CN · Apostille + Legalization · Foreign law opinion · Multi-jurisdictional tax

AI answer · Speakable

Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate) — บริการ โอนมรดกที่ดิน โดยทนายในเครือ. กระบวนการเริ่มจากIntake + Eligibility จบด้วยรับเอกสารพร้อมใช้งาน. เริ่มต้น ฿3,500 · ครอบคลุมทั่วประเทศไทย + จัดส่ง EMS/DHL ต่างประเทศ · ปรึกษาฟรีผ่าน LINE ตอบใน 30 นาที.

Key facts · Atomic stats

5
ขั้นตอน
Process steps
7
คำถามพบบ่อย
FAQ items
5
Use-cases
Client scenarios
4
แพ็กเกจ
Pricing tiers
฿3,500
เริ่มต้น
Minimum fee
30 นาที
ตอบกลับ
LINE response SLA

Deep dive

บทวิเคราะห์เชิงลึกของ Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate) — เขียนขึ้นเฉพาะสำหรับเคสที่มาจากประเทศไทย รวม knowledge จากทีมกฎหมาย/แปล/วีซ่าของ NYC Legal & Notary Service. (59 words in speakable summary above.)

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ

คู่กรณี

ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)

Eligibility

ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย

เอกสารที่ต้องใช้

- คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก - มรณบัตร - ทะเบียนบ้านผู้ตาย - บัญชีทรัพย์มรดก - หนังสือยินยอมทายาททุกคน - พินัยกรรม (ถ้ามี)

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

- Estate inventory (บัญชีทรัพย์) - Debt reconciliation (ป.พ.พ. ม.1738) - Distribution per intestate/testate rules - Executor duties + Bond requirement - Inheritance tax withholding (>100 ล้าน 10%) - Foreign heir procedure (ขายภายใน 1 ปี ม.93 ป.ที่ดิน)

Probate Timeline

ยื่นคำร้องตั้งผู้จัดการมรดก → ศาลนัดไต่สวน 30–60 วัน → คำสั่งศาล → จดทะเบียนที่กรมที่ดิน · รวม 3–6 เดือน · Contested case 12–24 เดือน

Inheritance Tax

พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก 2558 · ทายาทได้ >100 ล้านบาท เสีย 10% (5% ถ้าเป็นบุพการี/ผู้สืบสันดาน) · ยกเว้นคู่สมรส

Foreign Heir Sale Requirement

ต่างชาติต้องขายภายใน 1 ปีจากคำสั่งศาล (ม.93) · ขอ extension 6 เดือนได้ 1 ครั้ง · ถ้าเป็นคอนโดโควตาต่างชาติ ไม่ต้องขาย

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

- ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน - Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border - Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB) - Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end - E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Confidentiality + Ethics

- Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51 - PDPA encrypted 5 ปี - Conflict Check ก่อนรับงาน - AML ตรวจ source of fund > 2M THB

กระบวนการโดยละเอียด — Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate)

  1. Intake + Eligibility — ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  2. Title Search + Due Diligence — ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก
  3. Contract Drafting (Bilingual) — ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  4. Land Office Filing — ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  5. Post-Closing — ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

สถานการณ์ที่ลูกค้าเลือกบริการนี้

  • ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมสำหรับเคสของคุณ? ส่งภาพเอกสารทาง LINE เพื่อให้ทีมประเมินก่อน (ฟรี).

เอกสารที่ต้องเตรียม · Document checklist

ก่อนเริ่มบริการ

  • ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)Required
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structureRequired
  • ธนาคาร/สถาบันการเงินRequired
  • Corporate / MNC / REIT sponsorRequired
  • ครอบครัวที่ทำ estate planningRequired

ระหว่างดำเนินงาน

  • Intake + Eligibility— ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  • Title Search + Due Diligence— ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก
  • Contract Drafting (Bilingual)— ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  • Land Office Filing— ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  • Post-Closing— ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

แพ็กเกจและราคา · Pricing tiers

Title search only
฿3,500
มาตรฐาน
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
โอนมรดกที่ดิน — Standard
฿18,000
แนะนำ
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Rush (48 ชม.) +50%
฿27,000
แนะนำ
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
โอนมรดกที่ดิน — Complex/Cross-border
฿36,000
พรีเมียม
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ

ราคาอ้างอิงจาก src/data/nyc-pricing.ts และปรับตาม scope งานจริง

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย · Pitfalls to avoid

  • ยื่นเอกสารไม่ครบตามที่ Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate) กำหนด

    สถานการณ์: ลูกค้าเตรียมเอกสารเองแล้วขาดฉบับที่ต้องรับรองก่อน — Intake + Eligibility ยังไม่ผ่าน

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา 3–7 วันต้องกลับไปเตรียมใหม่ ยื่นซ้ำ

    วิธีป้องกัน: ใช้ Document Checklist ด้านล่าง หรือส่งภาพเอกสารให้ทีมตรวจก่อนภายใน 30 นาที

  • เลือก tier ราคาต่ำสุดโดยไม่ตรวจ turnaround

    สถานการณ์: Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate) tier พื้นฐานมี turnaround ยาวกว่า tier เร่งด่วน 2–3 เท่า — ไม่เหมาะเคสที่ต้องยื่นภายใน 7 วัน

    ผลที่เกิดขึ้น: พลาดกำหนดยื่น ต้องจ่ายค่าเร่งด่วนภายหลัง + อาจเสียโอกาสธุรกิจ

    วิธีป้องกัน: แจ้ง deadline จริงตั้งแต่ปรึกษาแรก ทีมงานจะแนะนำ tier ที่คุมเวลาได้

  • ใช้เอกสารแปลที่ไม่รับรองต้นทาง

    สถานการณ์: นำเอกสารแปลจากที่อื่นซึ่งไม่ผ่านผู้แปล NAATI/ATA/Notary — ทำให้ chain ขาด

    ผลที่เกิดขึ้น: ปลายทาง (สถานทูต / MFA / หน่วยงานต่างประเทศ) ปฏิเสธเอกสาร

    วิธีป้องกัน: ให้ทีมแปล + รับรองในกระบวนการเดียว จบทั้ง chain

  • ไม่บันทึกเลขที่รับรอง / ใบเสร็จ

    สถานการณ์: หลังรับเอกสารแล้วไม่เก็บสำเนา / เลข reference — เมื่อต้องยื่นซ้ำ (ต่ออายุ) ต้องเริ่มใหม่

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา + ค่าใช้จ่ายซ้ำ (บาง service เก็บเอกสารต้นฉบับได้แค่ 90 วัน)

    วิธีป้องกัน: ขอ e-copy ทุกฉบับ + เก็บ tracking ในโฟลเดอร์เดียว ทีมงานส่งอัตโนมัติหลังปิดงาน

กรณีศึกษา · Mini case studies

Case #017 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)

โจทย์:
ต้องยื่นReal Estate — Inheritance Transfer (Real Estate)เร่งด่วนภายใน 10 วัน โดยเอกสารต้นฉบับกระจายอยู่หลายจังหวัด
แนวทาง:
ทีม NYC ประสาน courier รวบเอกสาร ดำเนิน Intake + Eligibility พร้อม Title Search + Due Diligence คู่ขนาน
ผลลัพธ์:
ส่งมอบเอกสารครบใน 7 วันทำการ — budget ฿3,500 · ลูกค้ายื่นได้ก่อน deadline 3 วัน
Case #025 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure

โจทย์:
เคสเคยถูกปฏิเสธจากผู้ให้บริการรายอื่นเนื่องจาก format ไม่ตรง requirement ปลายทาง
แนวทาง:
ทีม review เอกสารเดิม + แก้ chain ที่ขาด (Post-Closing) แล้วยื่นซ้ำ
ผลลัพธ์:
ผ่านการตรวจครั้งแรก · ประหยัดต้นทุนรวมจากการไม่ต้องเริ่มใหม่

บริการที่เกี่ยวข้อง

แปลเอกสารรับรอง[translation]แปล NAATI Certified[translation]บริการวีซ่า[visa]

แหล่งอ้างอิง

NYC Legal Editorial Board headshot
ตรวจสอบโดย NYC Legal Editorial Board — Editorial & Compliance Review Team
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-09-11

Continue reading

บริการที่เกี่ยวข้อง

Sources · ตรวจสอบได้

แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ

ข้อมูลบนหน้านี้อ้างอิงระเบียบและประกาศจากหน่วยงานด้านล่าง ระเบียบอาจมีการแก้ไข แนะนำให้ตรวจสอบต้นทางก่อนดำเนินการ หรือสอบถามเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

หลักฐานจากเราโดยตรง

Book a call

นัดหมายปรึกษา

BOOK A CONSULTATION · ฟรี 15 นาที

เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย

ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)

เลือกวัน
เลือกเวลา
นัดผ่าน LINE @NYCLI โทร +66-83-249-4999

* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง โอนมรดกที่ดิน)

Send a message

ส่งข้อความหาเรา

ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)

ฐานกฎหมายที่เกี่ยวข้อง — โอนมรดกที่ดิน

ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71–72
อำนาจของพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.86, 93, 96 ทวิ, 97
การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามสนธิสัญญาหรือกฎหมายเฉพาะ และมาตรการเมื่อได้มาโดยไม่ชอบ
ป.พ.พ. ม.456
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ป.พ.พ. ม.538, 540, 569
แบบของสัญญาเช่า การเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน เพดาน 30 ปี และผลของการโอนกรรมสิทธิ์ต่อสัญญาเช่า
ป.พ.พ. ม.1387–1399 และ ม.1410–1418
ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน (usufruct) สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
ป.พ.พ. ม.1382 และ ม.1349
การครอบครองปรปักษ์ 10 ปีสำหรับที่ดินมีโฉนด และสิทธิผ่านทางจำเป็นของที่ดินที่ถูกล้อม
ป.พ.พ. ม.702, 714 และ ม.491
จำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และแบบของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ม.19, 19 ทวิ, 19 ตรี, 29
สิทธิถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว โควตา 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (FET) และหนังสือปลอดหนี้ก่อนโอน
พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
การเช่าระยะยาวสูงสุด 50 ปีและต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี เฉพาะการใช้เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามหลักเกณฑ์
พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
นิยามคนต่างด้าวและสัดส่วนผู้ถือหุ้น ซึ่งกระทบต่อการถือที่ดินผ่านนิติบุคคลและการตรวจสอบ nominee
พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ม.27
สิทธิถือครองที่ดินเพื่อกิจการที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ฐานภาษีตามมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ แยกประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่รกร้าง ชำระต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
ใบอนุญาตจัดสรร สาธารณูปโภคส่วนกลาง และการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 และ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามสีผังเมือง FAR/OSR ระยะร่น และใบอนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลง (อ.1)
พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562
มาตรการคุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย กำหนดเวลาไถ่และการแจ้งเตือนก่อนสิ้นสิทธิ
พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558
ภาษีการรับมรดกในส่วนที่เกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่ตกทอดแก่ทายาท

ลำดับงานมาตรฐาน — ตรวจสิทธิ → สัญญา → จดทะเบียนโอน

  1. ก่อนทำสัญญา: ตรวจสอบสารบบที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ — ประเภทเอกสารสิทธิ (โฉนด น.ส.4 จ. · น.ส.3 ก. · ส.ค.1) ภาระผูกพัน จำนอง อายัด ภาระจำยอม และแนวเขตจริง
  2. ขั้นตรวจผังเมือง: ตรวจสีผังเมืองรวม ข้อกำหนด FAR/OSR ระยะร่น และเงื่อนไข พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ก่อนตัดสินใจใช้ประโยชน์หรือพัฒนาโครงการ
  3. ขั้นร่างสัญญา: ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย/เช่า/ขายฝากให้ครบองค์ประกอบตาม ป.พ.พ. กำหนดเงื่อนไขบังคับก่อน เงินมัดจำ การผิดสัญญา และการวางเงินผ่านผู้ดูแลผลประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551
  4. กรณีคู่สัญญาต่างชาติ: จัดคำแปลรับรองและล่าม ณ วันโอน และรับรองนิติกรณ์เอกสารต่างประเทศ — ประเทศไทยเป็นภาคีอนุสัญญา Hague Apostille โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 2 ธันวาคม 2568 ผู้ออก Apostille คือกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (ข้อมูล ณ 2026-07-29 โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานก่อนดำเนินการ)
  5. วันจดทะเบียนโอน: นัดหมายพนักงานเจ้าหน้าที่ ยื่นคำขอ ชำระค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ตามกรณี และรับโฉนดฉบับแก้ไขรายการ
  6. หลังโอน: แจ้งเปลี่ยนแปลงผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ขึ้นทะเบียนบ้าน มิเตอร์น้ำ–ไฟ และส่งมอบเอกสารให้นิติบุคคลอาคารชุด/หมู่บ้านจัดสรร

ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปตามตัวบทที่อ้างอิง ไม่ใช่คำวินิจฉัยของกรมที่ดินหรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา — โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการเสมอ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่ดิน

อยู่ยโสธร ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากยโสธรมี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

อยู่ยะลา ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากยะลามี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

อยู่ร้อยเอ็ด ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากร้อยเอ็ดมี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

อยู่ระนอง ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากระนองมี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

อยู่ระยอง ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากระยองมี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

อยู่ราชบุรี ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากราชบุรีมี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

อยู่ลพบุรี ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากลพบุรีมี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

อยู่ลำปาง ทำแบบไม่ต้องเดินทางได้ไหม — งานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

ขั้นตอนแบบทางไกลจากลำปางมี 4 ขั้น คือ (1) ส่งภาพเอกสารให้ตรวจความครบถ้วนและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำสิ่งที่ยังขาด เช่น คำแปลรับรองหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) จัดส่งคืนพร้อมชุดสำรองไว้อ้างอิง เงื่อนไขสำคัญคือเอกสารบางประเภทต้องให้เจ้าตัวลงนามต่อหน้าผู้รับรอง ซึ่งนัดหมายล่วงหน้าได้ ข้อควรระวังคือเก็บเลขรับเรื่องและวันที่ของทุกขั้นไว้ เพื่อติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ดูคำถามอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด → คลังคำถามกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (15 คลัสเตอร์)

ปรึกษาทีมงาน

สอบถามขอบเขตงานและค่าบริการได้โดยตรง — โทร 083-249-4999 · LINE @NYCLI · อีเมล nycli@ilc.ltd