REAL ESTATE · INHERITANCE TRANSFER (REAL ESTATE)
How we work · 5 steps
ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก
ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน
Who this is for
Fee schedule
Feature · 01
บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก
สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร
ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ
Feature · 02
ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)
Feature · 03
ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย
Feature · 04
Feature · 05
Feature · 06
ยื่นคำร้องตั้งผู้จัดการมรดก → ศาลนัดไต่สวน 30–60 วัน → คำสั่งศาล → จดทะเบียนที่กรมที่ดิน · รวม 3–6 เดือน · Contested case 12–24 เดือน
Feature · 07
พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก 2558 · ทายาทได้ >100 ล้านบาท เสีย 10% (5% ถ้าเป็นบุพการี/ผู้สืบสันดาน) · ยกเว้นคู่สมรส
Feature · 08
ต่างชาติต้องขายภายใน 1 ปีจากคำสั่งศาล (ม.93) · ขอ extension 6 เดือนได้ 1 ครั้ง · ถ้าเป็นคอนโดโควตาต่างชาติ ไม่ต้องขาย
Feature · 09
Feature · 10
Frequently asked
ไม่พบคำตอบ? ทีมงานตอบกลับผ่าน LINE ภายใน 30 นาที ในเวลาทำการ
จำเป็นเกือบทุกกรณี · กรมที่ดินไม่โอนโดยไม่มีคำสั่งศาล · ยกเว้น: มรดกน้อย+ทายาทคนเดียว+ยินยอมทั้งหมด (บางสำนักงานที่ดินยอม)
ได้ · แต่ต้องขายภายใน 1 ปี (ป.ที่ดิน ม.93) · เก็บผลประโยชน์ค่าเช่าได้ระหว่างนั้น · ถ้าไม่ขายรัฐยึด
ชนะ · พินัยกรรมได้ก่อน · แต่ทายาทลำดับ 1 (คู่สมรส, บุตร, บิดามารดา) ยัง entitled 'ส่วนพึงได้' (ม.1698) ห้าม disinherit เต็มที่
ที่ดิน: นิติบุคคลไทย ≥51% หรือ BOI/EEC 100% · Lease 30/50 ปี · Usufruct/Superficies ตลอดชีวิต · คอนโด 49% quota + FET
แนะนำ 30 ปี · ครอบคลุม adverse possession (10 ปี) · Sensitive area ตรวจถึง first issuance
Land Office 30 นาที–2 ชม. · จอง appointment ล่วงหน้า · Escrow release ทันที · Deed จริงได้ ณ วันปิด
รับ · Network US/UK/SG/JP/CN · Apostille + Legalization · Foreign law opinion · Multi-jurisdictional tax
Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate) — บริการ โอนมรดกที่ดิน โดยทนายในเครือ. กระบวนการเริ่มจากIntake + Eligibility จบด้วยรับเอกสารพร้อมใช้งาน. เริ่มต้น ฿3,500 · ครอบคลุมทั่วประเทศไทย + จัดส่ง EMS/DHL ต่างประเทศ · ปรึกษาฟรีผ่าน LINE ตอบใน 30 นาที.
Deep dive
บทวิเคราะห์เชิงลึกของ Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate) — เขียนขึ้นเฉพาะสำหรับเคสที่มาจากประเทศไทย รวม knowledge จากทีมกฎหมาย/แปล/วีซ่าของ NYC Legal & Notary Service. (59 words in speakable summary above.)
บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.1599–1755 (มรดก) · ต้องได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.13 + คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก + โฉนด + มรณบัตร ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน (ทายาทโดยธรรม 0.5%) · ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ
ผู้จัดการมรดก · ทายาททุกคน (ตามกอง มรดก หรือพินัยกรรม)
ทายาทโดยธรรม (ป.พ.พ. ม.1629) 6 ลำดับ · หรือทายาทตามพินัยกรรม · ต่างชาติรับมรดกที่ดินได้ 'ครอบครอง' 1 ปี แต่ต้องขาย
- คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก - มรณบัตร - ทะเบียนบ้านผู้ตาย - บัญชีทรัพย์มรดก - หนังสือยินยอมทายาททุกคน - พินัยกรรม (ถ้ามี)
- Estate inventory (บัญชีทรัพย์) - Debt reconciliation (ป.พ.พ. ม.1738) - Distribution per intestate/testate rules - Executor duties + Bond requirement - Inheritance tax withholding (>100 ล้าน 10%) - Foreign heir procedure (ขายภายใน 1 ปี ม.93 ป.ที่ดิน)
ยื่นคำร้องตั้งผู้จัดการมรดก → ศาลนัดไต่สวน 30–60 วัน → คำสั่งศาล → จดทะเบียนที่กรมที่ดิน · รวม 3–6 เดือน · Contested case 12–24 เดือน
พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก 2558 · ทายาทได้ >100 ล้านบาท เสีย 10% (5% ถ้าเป็นบุพการี/ผู้สืบสันดาน) · ยกเว้นคู่สมรส
ต่างชาติต้องขายภายใน 1 ปีจากคำสั่งศาล (ม.93) · ขอ extension 6 เดือนได้ 1 ครั้ง · ถ้าเป็นคอนโดโควตาต่างชาติ ไม่ต้องขาย
- ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน - Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border - Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB) - Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end - E&O Insurance · Post-closing 30 วัน
- Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51 - PDPA encrypted 5 ปี - Conflict Check ก่อนรับงาน - AML ตรวจ source of fund > 2M THB
ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมสำหรับเคสของคุณ? ส่งภาพเอกสารทาง LINE เพื่อให้ทีมประเมินก่อน (ฟรี).
ราคาอ้างอิงจาก src/data/nyc-pricing.ts และปรับตาม scope งานจริง
สถานการณ์: ลูกค้าเตรียมเอกสารเองแล้วขาดฉบับที่ต้องรับรองก่อน — Intake + Eligibility ยังไม่ผ่าน
ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา 3–7 วันต้องกลับไปเตรียมใหม่ ยื่นซ้ำ
วิธีป้องกัน: ใช้ Document Checklist ด้านล่าง หรือส่งภาพเอกสารให้ทีมตรวจก่อนภายใน 30 นาที
สถานการณ์: Real Estate — Inheritance Transfer (Real Estate) tier พื้นฐานมี turnaround ยาวกว่า tier เร่งด่วน 2–3 เท่า — ไม่เหมาะเคสที่ต้องยื่นภายใน 7 วัน
ผลที่เกิดขึ้น: พลาดกำหนดยื่น ต้องจ่ายค่าเร่งด่วนภายหลัง + อาจเสียโอกาสธุรกิจ
วิธีป้องกัน: แจ้ง deadline จริงตั้งแต่ปรึกษาแรก ทีมงานจะแนะนำ tier ที่คุมเวลาได้
สถานการณ์: นำเอกสารแปลจากที่อื่นซึ่งไม่ผ่านผู้แปล NAATI/ATA/Notary — ทำให้ chain ขาด
ผลที่เกิดขึ้น: ปลายทาง (สถานทูต / MFA / หน่วยงานต่างประเทศ) ปฏิเสธเอกสาร
วิธีป้องกัน: ให้ทีมแปล + รับรองในกระบวนการเดียว จบทั้ง chain
สถานการณ์: หลังรับเอกสารแล้วไม่เก็บสำเนา / เลข reference — เมื่อต้องยื่นซ้ำ (ต่ออายุ) ต้องเริ่มใหม่
ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา + ค่าใช้จ่ายซ้ำ (บาง service เก็บเอกสารต้นฉบับได้แค่ 90 วัน)
วิธีป้องกัน: ขอ e-copy ทุกฉบับ + เก็บ tracking ในโฟลเดอร์เดียว ทีมงานส่งอัตโนมัติหลังปิดงาน
Book a call
ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)
* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง โอนมรดกที่ดิน)
Send a message
ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)
