ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
NYC Legal & Notary Service · EditorialEst. 2010

REAL ESTATE · CONDOMINIUM PURCHASE (FOREIGN 49% QUOTA)

ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49% (Condominium Purchase (Foreign 49% Quota))

บริการ ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49% โดยทนายในเครือ · อ้าง พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ม.19, 19ทวิ, 19ตรี · ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคารชุด · ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) + ใบรับรอง 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด · เริ่ม 18,000 บาท · Due diligence 3–5 วัน · Drafting 2–3 วัน · Land Office 1 วัน · Post-closing 7 วัน · คู่ความ: ผู้ซื้อ (ต่างชาติ) · ผู้ขาย · นิติบุคคลอาคารชุด
โทร 083-249-4999 LINE @NYCLI ตอบกลับใน 30 นาที
นายปฏิภาณ (Mr. Patipan) headshot
ตรวจสอบโดย นายปฏิภาณ (Mr. Patipan) Notarial Services Attorney · ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-08-11
15+
ปีในสายกฎหมาย/รับรอง
190+
ประเทศที่รองรับเอกสาร
3,000+
เคสรับรอง / วีซ่า
24/7
ปรึกษาผ่าน LINE

How we work · 5 steps

ขั้นตอนบริการ

  1. Step 1

    Intake + Eligibility

    ต่างชาติ (บุคคล) หรือนิติบุคคลต่างชาติ · ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย > USD 50,000 ต่อธุรกรรม · Foreign Exchange Transaction Form (FET) · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo

  2. Step 2

    Title Search + Due Diligence

    ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ม.19, 19ทวิ, 19ตรี · ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคารชุด

  3. Step 3

    Contract Drafting (Bilingual)

    ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review

  4. Step 4

    Land Office Filing

    ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) + ใบรับรอง 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที

  5. Step 5

    Post-Closing

    ค่าธรรมเนียมโอน 2% · อากรแสตมป์ 0.5% · หัก ณ ที่จ่าย 1% · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

Who this is for

Use-cases ที่พบบ่อย

  • ผู้ซื้อ (ต่างชาติ) · ผู้ขาย · นิติบุคคลอาคารชุด
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

Fee schedule

โครงสร้างค่าบริการ

  • ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49% — Standard
    ฿18,000+
  • ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49% — Complex/Cross-border
    ฿36,000+
  • Rush (48 ชม.) +50%
    ฿27,000+
  • Title search only
    ฿3,500+

Feature · 01

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

    บทกฎหมาย: พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ม.19, 19ทวิ, 19ตรี · ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคารชุด

    สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) + ใบรับรอง 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด

    ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียมโอน 2% · อากรแสตมป์ 0.5% · หัก ณ ที่จ่าย 1%

Feature · 02

คู่กรณี

    ผู้ซื้อ (ต่างชาติ) · ผู้ขาย · นิติบุคคลอาคารชุด

Feature · 03

Eligibility

    ต่างชาติ (บุคคล) หรือนิติบุคคลต่างชาติ · ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย > USD 50,000 ต่อธุรกรรม · Foreign Exchange Transaction Form (FET)

Feature · 04

เอกสารที่ต้องใช้

  • FET Form จากธนาคาร (Foreign Exchange Transaction)
  • Passport + Visa ที่ยังใช้ได้
  • หนังสือรับรอง 49% quota จากนิติบุคคลอาคารชุด
  • อ.ช.2 ฉบับจริง
  • สัญญาซื้อขายห้องชุด

Feature · 05

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

  • FET Form ต้องระบุวัตถุประสงค์ 'To purchase condominium in Thailand'
  • Warranty ว่าอาคารชุดยังไม่เต็ม 49% quota
  • Sinking fund + Common area fee prorate
  • Right of first refusal ให้ผู้ซื้อรายอื่นในอาคาร
  • Tax gross-up clause (ต่างชาติ withholding)
  • Currency: THB · Payment via FET

Feature · 06

FET Compliance

    ธนาคารพาณิชย์ในไทยออกเมื่อรับโอน foreign currency > USD 50,000 · ระบุ 'For condominium purchase' ในหมายเหตุ · จำเป็นตอนโอน + ตอนขายต่อ (นำเงินออก)

Feature · 07

49% Quota Check

    ก่อนเซ็นสัญญา ขอหนังสือรับรอง 'พื้นที่ต่างชาติคงเหลือ' จาก juristic person · ตัวเลข real-time · ถ้าเต็มโควตาซื้อไม่ได้แม้ผู้ขายเป็น foreigner (ยกเว้นซื้อจาก foreigner โดยตรง)

Feature · 08

Exit Strategy

    ขายต่อได้อิสระ (ต่างชาติ→ต่างชาติ ยังอยู่ในโควตา · ต่างชาติ→ไทย ปลดโควตา 1 ห้อง) · Repatriation ผ่าน FET เดิม (ธนาคารตรวจสอบเข้า-ออก)

Feature · 09

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

  • ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน
  • Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border
  • Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB)
  • Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end
  • E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Feature · 10

Confidentiality + Ethics

  • Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51
  • PDPA encrypted 5 ปี
  • Conflict Check ก่อนรับงาน
  • AML ตรวจ source of fund > 2M THB

Frequently asked

คำถามที่พบบ่อย

ไม่พบคำตอบ? ทีมงานตอบกลับผ่าน LINE ภายใน 30 นาที ในเวลาทำการ

ถ้าไม่มี FET Form ซื้อได้ไหม?

ไม่ได้ · พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19(3) บังคับ · ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาแลกในไทย + ธนาคารออก FET ให้ · เก็บสำเนาไว้ตลอดอายุการถือครอง

ต่างชาติต่ออายุสิทธิ์ทุกกี่ปี?

ไม่ต้องต่อ · Freehold ถาวรตราบที่อาคารยังอยู่ในโควตา 49% · ถ้าโอนต่อให้ต่างชาติอีกคน ผู้ซื้อใหม่ต้องมี FET เอง

โควตา 49% นับอย่างไร?

นับพื้นที่ ตร.ม. รวมทุกห้องต่างชาติ / พื้นที่ทั้งอาคารชุด (ตาม อ.ช.1) · ต้อง ≤49% · นิติบุคคลอาคารชุดต้องแจ้งกรมที่ดินทุกครั้ง

ต่างชาติทำธุรกรรมที่ดินได้แค่ไหน?

ที่ดิน: นิติบุคคลไทย ≥51% หรือ BOI/EEC 100% · Lease 30/50 ปี · Usufruct/Superficies ตลอดชีวิต · คอนโด 49% quota + FET

Title search ย้อนหลังกี่ปี?

แนะนำ 30 ปี · ครอบคลุม adverse possession (10 ปี) · Sensitive area ตรวจถึง first issuance

Closing day ใช้เวลานานแค่ไหน?

Land Office 30 นาที–2 ชม. · จอง appointment ล่วงหน้า · Escrow release ทันที · Deed จริงได้ ณ วันปิด

รับงาน cross-border ไหม?

รับ · Network US/UK/SG/JP/CN · Apostille + Legalization · Foreign law opinion · Multi-jurisdictional tax

AI answer · Speakable

Real Estate — Condominium Purchase (Foreign 49% Quota) — บริการ ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49% โดยทนายในเครือ. กระบวนการเริ่มจากIntake + Eligibility จบด้วยรับเอกสารพร้อมใช้งาน. เริ่มต้น ฿3,500 · ครอบคลุมทั่วประเทศไทย + จัดส่ง EMS/DHL ต่างประเทศ · ปรึกษาฟรีผ่าน LINE ตอบใน 30 นาที.

Key facts · Atomic stats

5
ขั้นตอน
Process steps
7
คำถามพบบ่อย
FAQ items
5
Use-cases
Client scenarios
4
แพ็กเกจ
Pricing tiers
฿3,500
เริ่มต้น
Minimum fee
30 นาที
ตอบกลับ
LINE response SLA

Deep dive

บทวิเคราะห์เชิงลึกของ Real Estate — Condominium Purchase (Foreign 49% Quota) — เขียนขึ้นเฉพาะสำหรับเคสที่มาจากประเทศไทย รวม knowledge จากทีมกฎหมาย/แปล/วีซ่าของ NYC Legal & Notary Service. (62 words in speakable summary above.)

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

บทกฎหมาย: พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ม.19, 19ทวิ, 19ตรี · ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคารชุด สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) + ใบรับรอง 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียมโอน 2% · อากรแสตมป์ 0.5% · หัก ณ ที่จ่าย 1%

คู่กรณี

ผู้ซื้อ (ต่างชาติ) · ผู้ขาย · นิติบุคคลอาคารชุด

Eligibility

ต่างชาติ (บุคคล) หรือนิติบุคคลต่างชาติ · ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย > USD 50,000 ต่อธุรกรรม · Foreign Exchange Transaction Form (FET)

เอกสารที่ต้องใช้

- FET Form จากธนาคาร (Foreign Exchange Transaction) - Passport + Visa ที่ยังใช้ได้ - หนังสือรับรอง 49% quota จากนิติบุคคลอาคารชุด - อ.ช.2 ฉบับจริง - สัญญาซื้อขายห้องชุด

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

- FET Form ต้องระบุวัตถุประสงค์ 'To purchase condominium in Thailand' - Warranty ว่าอาคารชุดยังไม่เต็ม 49% quota - Sinking fund + Common area fee prorate - Right of first refusal ให้ผู้ซื้อรายอื่นในอาคาร - Tax gross-up clause (ต่างชาติ withholding) - Currency: THB · Payment via FET

FET Compliance

ธนาคารพาณิชย์ในไทยออกเมื่อรับโอน foreign currency > USD 50,000 · ระบุ 'For condominium purchase' ในหมายเหตุ · จำเป็นตอนโอน + ตอนขายต่อ (นำเงินออก)

49% Quota Check

ก่อนเซ็นสัญญา ขอหนังสือรับรอง 'พื้นที่ต่างชาติคงเหลือ' จาก juristic person · ตัวเลข real-time · ถ้าเต็มโควตาซื้อไม่ได้แม้ผู้ขายเป็น foreigner (ยกเว้นซื้อจาก foreigner โดยตรง)

Exit Strategy

ขายต่อได้อิสระ (ต่างชาติ→ต่างชาติ ยังอยู่ในโควตา · ต่างชาติ→ไทย ปลดโควตา 1 ห้อง) · Repatriation ผ่าน FET เดิม (ธนาคารตรวจสอบเข้า-ออก)

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

- ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน - Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border - Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB) - Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end - E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Confidentiality + Ethics

- Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51 - PDPA encrypted 5 ปี - Conflict Check ก่อนรับงาน - AML ตรวจ source of fund > 2M THB

กระบวนการโดยละเอียด — Real Estate — Condominium Purchase (Foreign 49% Quota)

  1. Intake + Eligibilityต่างชาติ (บุคคล) หรือนิติบุคคลต่างชาติ · ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย > USD 50,000 ต่อธุรกรรม · Foreign Exchange Transaction Form (FET) · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  2. Title Search + Due Diligenceตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ม.19, 19ทวิ, 19ตรี · ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคารชุด
  3. Contract Drafting (Bilingual)ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  4. Land Office Filingยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) + ใบรับรอง 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  5. Post-Closingค่าธรรมเนียมโอน 2% · อากรแสตมป์ 0.5% · หัก ณ ที่จ่าย 1% · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

สถานการณ์ที่ลูกค้าเลือกบริการนี้

  • ผู้ซื้อ (ต่างชาติ) · ผู้ขาย · นิติบุคคลอาคารชุด
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมสำหรับเคสของคุณ? ส่งภาพเอกสารทาง LINE เพื่อให้ทีมประเมินก่อน (ฟรี).

เอกสารที่ต้องเตรียม · Document checklist

ก่อนเริ่มบริการ

  • ผู้ซื้อ (ต่างชาติ) · ผู้ขาย · นิติบุคคลอาคารชุดRequired
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structureRequired
  • ธนาคาร/สถาบันการเงินRequired
  • Corporate / MNC / REIT sponsorRequired
  • ครอบครัวที่ทำ estate planningRequired

ระหว่างดำเนินงาน

  • Intake + Eligibilityต่างชาติ (บุคคล) หรือนิติบุคคลต่างชาติ · ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย > USD 50,000 ต่อธุรกรรม · Foreign Exchange Transaction Form (FET) · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  • Title Search + Due Diligenceตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ม.19, 19ทวิ, 19ตรี · ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคารชุด
  • Contract Drafting (Bilingual)ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  • Land Office Filingยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) + ใบรับรอง 49% จากนิติบุคคลอาคารชุด · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  • Post-Closingค่าธรรมเนียมโอน 2% · อากรแสตมป์ 0.5% · หัก ณ ที่จ่าย 1% · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

แพ็กเกจและราคา · Pricing tiers

Title search only
฿3,500
มาตรฐาน
  • 5 ขั้นตอนครบ
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49% — Standard
฿18,000
แนะนำ
  • 5 ขั้นตอนครบ
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Rush (48 ชม.) +50%
฿27,000
แนะนำ
  • 5 ขั้นตอนครบ
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49% — Complex/Cross-border
฿36,000
พรีเมียม
  • 5 ขั้นตอนครบ
  • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ

ราคาอ้างอิงจาก src/data/nyc-pricing.ts และปรับตาม scope งานจริง

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย · Pitfalls to avoid

  • ยื่นเอกสารไม่ครบตามที่ Real Estate — Condominium Purchase (Foreign 49% Quota) กำหนด

    สถานการณ์: ลูกค้าเตรียมเอกสารเองแล้วขาดฉบับที่ต้องรับรองก่อน — Intake + Eligibility ยังไม่ผ่าน

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา 3–7 วันต้องกลับไปเตรียมใหม่ ยื่นซ้ำ

    วิธีป้องกัน: ใช้ Document Checklist ด้านล่าง หรือส่งภาพเอกสารให้ทีมตรวจก่อนภายใน 30 นาที

  • เลือก tier ราคาต่ำสุดโดยไม่ตรวจ turnaround

    สถานการณ์: Real Estate — Condominium Purchase (Foreign 49% Quota) tier พื้นฐานมี turnaround ยาวกว่า tier เร่งด่วน 2–3 เท่า — ไม่เหมาะเคสที่ต้องยื่นภายใน 7 วัน

    ผลที่เกิดขึ้น: พลาดกำหนดยื่น ต้องจ่ายค่าเร่งด่วนภายหลัง + อาจเสียโอกาสธุรกิจ

    วิธีป้องกัน: แจ้ง deadline จริงตั้งแต่ปรึกษาแรก ทีมงานจะแนะนำ tier ที่คุมเวลาได้

  • ใช้เอกสารแปลที่ไม่รับรองต้นทาง

    สถานการณ์: นำเอกสารแปลจากที่อื่นซึ่งไม่ผ่านผู้แปล NAATI/ATA/Notary — ทำให้ chain ขาด

    ผลที่เกิดขึ้น: ปลายทาง (สถานทูต / MFA / หน่วยงานต่างประเทศ) ปฏิเสธเอกสาร

    วิธีป้องกัน: ให้ทีมแปล + รับรองในกระบวนการเดียว จบทั้ง chain

  • ไม่บันทึกเลขที่รับรอง / ใบเสร็จ

    สถานการณ์: หลังรับเอกสารแล้วไม่เก็บสำเนา / เลข reference — เมื่อต้องยื่นซ้ำ (ต่ออายุ) ต้องเริ่มใหม่

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา + ค่าใช้จ่ายซ้ำ (บาง service เก็บเอกสารต้นฉบับได้แค่ 90 วัน)

    วิธีป้องกัน: ขอ e-copy ทุกฉบับ + เก็บ tracking ในโฟลเดอร์เดียว ทีมงานส่งอัตโนมัติหลังปิดงาน

กรณีศึกษา · Mini case studies

Case #017 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ผู้ซื้อ (ต่างชาติ) · ผู้ขาย · นิติบุคคลอาคารชุด

โจทย์:
ต้องยื่นReal Estate — Condominium Purchase (Foreign 49% Quota)เร่งด่วนภายใน 10 วัน โดยเอกสารต้นฉบับกระจายอยู่หลายจังหวัด
แนวทาง:
ทีม NYC ประสาน courier รวบเอกสาร ดำเนิน Intake + Eligibility พร้อม Title Search + Due Diligence คู่ขนาน
ผลลัพธ์:
ส่งมอบเอกสารครบใน 7 วันทำการ — budget ฿3,500 · ลูกค้ายื่นได้ก่อน deadline 3 วัน
Case #025 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure

โจทย์:
เคสเคยถูกปฏิเสธจากผู้ให้บริการรายอื่นเนื่องจาก format ไม่ตรง requirement ปลายทาง
แนวทาง:
ทีม review เอกสารเดิม + แก้ chain ที่ขาด (Post-Closing) แล้วยื่นซ้ำ
ผลลัพธ์:
ผ่านการตรวจครั้งแรก · ประหยัดต้นทุนรวมจากการไม่ต้องเริ่มใหม่

บริการที่เกี่ยวข้อง

แหล่งอ้างอิง

NYC Legal Editorial Board headshot
ตรวจสอบโดย NYC Legal Editorial Board Editorial & Compliance Review Team
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-09-11

Sources · ตรวจสอบได้

แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ

ข้อมูลบนหน้านี้อ้างอิงระเบียบและประกาศจากหน่วยงานด้านล่าง ระเบียบอาจมีการแก้ไข แนะนำให้ตรวจสอบต้นทางก่อนดำเนินการ หรือสอบถามเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

หลักฐานจากเราโดยตรง

Book a call

นัดหมายปรึกษา

BOOK A CONSULTATION · ฟรี 15 นาที

เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย

ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)

เลือกวัน
เลือกเวลา

* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49%)

Send a message

ส่งข้อความหาเรา

ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)

ฐานกฎหมายที่เกี่ยวข้อง — ซื้อคอนโดโควตาต่างชาติ 49%

ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71–72
อำนาจของพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.86, 93, 96 ทวิ, 97
การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามสนธิสัญญาหรือกฎหมายเฉพาะ และมาตรการเมื่อได้มาโดยไม่ชอบ
ป.พ.พ. ม.456
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ป.พ.พ. ม.538, 540, 569
แบบของสัญญาเช่า การเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน เพดาน 30 ปี และผลของการโอนกรรมสิทธิ์ต่อสัญญาเช่า
ป.พ.พ. ม.1387–1399 และ ม.1410–1418
ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน (usufruct) สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
ป.พ.พ. ม.1382 และ ม.1349
การครอบครองปรปักษ์ 10 ปีสำหรับที่ดินมีโฉนด และสิทธิผ่านทางจำเป็นของที่ดินที่ถูกล้อม
ป.พ.พ. ม.702, 714 และ ม.491
จำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และแบบของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ม.19, 19 ทวิ, 19 ตรี, 29
สิทธิถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว โควตา 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (FET) และหนังสือปลอดหนี้ก่อนโอน
พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
การเช่าระยะยาวสูงสุด 50 ปีและต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี เฉพาะการใช้เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามหลักเกณฑ์
พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
นิยามคนต่างด้าวและสัดส่วนผู้ถือหุ้น ซึ่งกระทบต่อการถือที่ดินผ่านนิติบุคคลและการตรวจสอบ nominee
พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ม.27
สิทธิถือครองที่ดินเพื่อกิจการที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ฐานภาษีตามมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ แยกประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่รกร้าง ชำระต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
ใบอนุญาตจัดสรร สาธารณูปโภคส่วนกลาง และการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 และ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามสีผังเมือง FAR/OSR ระยะร่น และใบอนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลง (อ.1)
พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562
มาตรการคุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย กำหนดเวลาไถ่และการแจ้งเตือนก่อนสิ้นสิทธิ
พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558
ภาษีการรับมรดกในส่วนที่เกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่ตกทอดแก่ทายาท

ลำดับงานมาตรฐาน — ตรวจสิทธิ → สัญญา → จดทะเบียนโอน

  1. ก่อนทำสัญญา: ตรวจสอบสารบบที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ — ประเภทเอกสารสิทธิ (โฉนด น.ส.4 จ. · น.ส.3 ก. · ส.ค.1) ภาระผูกพัน จำนอง อายัด ภาระจำยอม และแนวเขตจริง
  2. ขั้นตรวจผังเมือง: ตรวจสีผังเมืองรวม ข้อกำหนด FAR/OSR ระยะร่น และเงื่อนไข พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ก่อนตัดสินใจใช้ประโยชน์หรือพัฒนาโครงการ
  3. ขั้นร่างสัญญา: ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย/เช่า/ขายฝากให้ครบองค์ประกอบตาม ป.พ.พ. กำหนดเงื่อนไขบังคับก่อน เงินมัดจำ การผิดสัญญา และการวางเงินผ่านผู้ดูแลผลประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551
  4. กรณีคู่สัญญาต่างชาติ: จัดคำแปลรับรองและล่าม ณ วันโอน และรับรองนิติกรณ์เอกสารต่างประเทศ — ประเทศไทยเป็นภาคีอนุสัญญา Hague Apostille โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 2 ธันวาคม 2568 ผู้ออก Apostille คือกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (ข้อมูล ณ 2026-07-29 โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานก่อนดำเนินการ)
  5. วันจดทะเบียนโอน: นัดหมายพนักงานเจ้าหน้าที่ ยื่นคำขอ ชำระค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ตามกรณี และรับโฉนดฉบับแก้ไขรายการ
  6. หลังโอน: แจ้งเปลี่ยนแปลงผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ขึ้นทะเบียนบ้าน มิเตอร์น้ำ–ไฟ และส่งมอบเอกสารให้นิติบุคคลอาคารชุด/หมู่บ้านจัดสรร

ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปตามตัวบทที่อ้างอิง ไม่ใช่คำวินิจฉัยของกรมที่ดินหรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา — โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการเสมอ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่ดิน

จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน (Usufruct) ต้องตรวจสอบสิทธิในที่ดินอย่างไร

กรณี “จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน (Usufruct) ต้องตรวจสอบสิทธิในที่ดินอย่างไร” มีแนวปฏิบัติดังนี้: ก่อนจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน (Usufruct) ควรคัดสารบบที่ดินและตรวจประวัติการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ตรวจประเภทหนังสือแสดงสิทธิ (โฉนด น.ส.4 · น.ส.3ก · น.ส.3) ตรวจภาระจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน คดีอายัด ผังเมืองรวม และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ เพื่อยืนยันว่าผู้จำหน่ายมีอำนาจจำหน่ายจริง. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ ก่อนเริ่มงานจะตรวจความครบถ้วนของเอกสารต้นฉบับทุกครั้ง เพื่อลดโอกาสถูกตีกลับจากหน่วยงานปลายทาง สอบถามรายละเอียดและกรอบเวลาของเคสคุณได้ทางโทรศัพท์ LINE @nycli หรืออีเมล

จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) อ้างอิงกฎหมายฉบับใด

กรณี “จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) อ้างอิงกฎหมายฉบับใด” มีแนวปฏิบัติดังนี้: จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) อยู่ภายใต้ ป.พ.พ. ม.1410–1416 ครอบคลุมการก่อตั้งสิทธิให้บุคคลอื่นเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือไม้ยืนต้นบนที่ดินของผู้อื่น. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ อายุการยอมรับของเอกสารบางประเภทถูกกำหนดโดยหน่วยงานปลายทาง จึงควรยื่นภายในกรอบเวลาที่หน่วยงานนั้นระบุ ส่งภาพเอกสารมาให้เจ้าหน้าที่ประเมินขั้นตอนก่อนได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

คนต่างชาติเกี่ยวข้องกับจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) อย่างไร

กรณี “คนต่างชาติเกี่ยวข้องกับจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) อย่างไร” มีแนวปฏิบัติดังนี้: คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้เฉพาะกรณีที่มีกฎหมายให้อำนาจไว้ เช่น พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ม.19 สำหรับห้องชุด หรือ พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ม.27 สำหรับผู้ได้รับการส่งเสริม กรณีจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) จึงต้องตรวจสอบฐานสิทธิให้ชัดเจนก่อน และเอกสารจากต่างประเทศต้องผ่านนิติกรณ์พร้อมคำแปลรับรอง. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ ควรตรวจข้อกำหนดล่าสุดของหน่วยงานปลายทางก่อนยื่นทุกครั้ง เพราะระเบียบมีการปรับปรุงเป็นระยะ สอบถามรายละเอียดและกรอบเวลาของเคสคุณได้ทางโทรศัพท์ LINE @nycli หรืออีเมล

จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ต้องตรวจสอบสิทธิในที่ดินอย่างไร

กรณี “จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ต้องตรวจสอบสิทธิในที่ดินอย่างไร” มีแนวปฏิบัติดังนี้: ก่อนจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) ควรคัดสารบบที่ดินและตรวจประวัติการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ตรวจประเภทหนังสือแสดงสิทธิ (โฉนด น.ส.4 · น.ส.3ก · น.ส.3) ตรวจภาระจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน คดีอายัด ผังเมืองรวม และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ เพื่อยืนยันว่าผู้จำหน่ายมีอำนาจจำหน่ายจริง. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ ก่อนเริ่มงานจะตรวจความครบถ้วนของเอกสารต้นฉบับทุกครั้ง เพื่อลดโอกาสถูกตีกลับจากหน่วยงานปลายทาง ปรึกษาเจ้าหน้าที่เพื่อจัดลำดับขั้นการรับรองให้ตรงกับหน่วยงานปลายทาง ทางโทรศัพท์ LINE @nycli หรืออีเมล

จดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง อ้างอิงกฎหมายฉบับใด

กรณี “จดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง อ้างอิงกฎหมายฉบับใด” มีแนวปฏิบัติดังนี้: จดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง อยู่ภายใต้ ป.พ.พ. ม.702–746 (จำนอง) · ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71 ครอบคลุมการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เป็นประกันหนี้ และการจดทะเบียนไถ่ถอนเมื่อหนี้ระงับ. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ ควรตรวจข้อกำหนดล่าสุดของหน่วยงานปลายทางก่อนยื่นทุกครั้ง เพราะระเบียบมีการปรับปรุงเป็นระยะ ปรึกษาเจ้าหน้าที่เพื่อจัดลำดับขั้นการรับรองให้ตรงกับหน่วยงานปลายทาง ทางโทรศัพท์ LINE @nycli หรืออีเมล

คนต่างชาติเกี่ยวข้องกับจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง อย่างไร

กรณี “คนต่างชาติเกี่ยวข้องกับจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง อย่างไร” มีแนวปฏิบัติดังนี้: คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้เฉพาะกรณีที่มีกฎหมายให้อำนาจไว้ เช่น พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ม.19 สำหรับห้องชุด หรือ พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ม.27 สำหรับผู้ได้รับการส่งเสริม กรณีจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง จึงต้องตรวจสอบฐานสิทธิให้ชัดเจนก่อน และเอกสารจากต่างประเทศต้องผ่านนิติกรณ์พร้อมคำแปลรับรอง. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ ชื่อ-นามสกุลในคำแปลต้องสะกดตรงกับหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนทุกตัวอักษร มิฉะนั้นเอกสารมักถูกปฏิเสธ ส่งภาพเอกสารมาให้เจ้าหน้าที่ประเมินขั้นตอนก่อนได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

จดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง ต้องตรวจสอบสิทธิในที่ดินอย่างไร

กรณี “จดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง ต้องตรวจสอบสิทธิในที่ดินอย่างไร” มีแนวปฏิบัติดังนี้: ก่อนจดทะเบียนจำนองและไถ่ถอนจำนอง ควรคัดสารบบที่ดินและตรวจประวัติการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ตรวจประเภทหนังสือแสดงสิทธิ (โฉนด น.ส.4 · น.ส.3ก · น.ส.3) ตรวจภาระจำนอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน คดีอายัด ผังเมืองรวม และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ เพื่อยืนยันว่าผู้จำหน่ายมีอำนาจจำหน่ายจริง. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ เอกสารที่ออกจากต่างประเทศส่วนใหญ่ต้องผ่านการรับรองจากหน่วยงานต้นทางก่อน จึงจะนำมาใช้กับหน่วยงานไทยได้ ส่งภาพเอกสารมาให้เจ้าหน้าที่ประเมินขั้นตอนก่อนได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

โอนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลในครอบครัว อ้างอิงกฎหมายฉบับใด

คำตอบสำหรับ “โอนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลในครอบครัว อ้างอิงกฎหมายฉบับใด” คือ โอนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลในครอบครัว อยู่ภายใต้ ป.พ.พ. ม.521–536 (ให้) · ประมวลรัษฎากรว่าด้วยเงินได้จากการรับให้ ครอบคลุมการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์โดยเสน่หาระหว่างบุพการี ผู้สืบสันดาน หรือคู่สมรส. ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากบทบัญญัติและระเบียบที่บังคับใช้ ไม่ใช่คำวินิจฉัยของพนักงานเจ้าหน้าที่หรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินท้องที่ กรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนดำเนินการ สำเนาที่ใช้ยื่นต้องคมชัด อ่านตราประทับได้ครบ และแสดงวันที่ออกเอกสารอย่างชัดเจน สอบถามรายละเอียดและกรอบเวลาของเคสคุณได้ทางโทรศัพท์ LINE @nycli หรืออีเมล

ดูคำถามอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด → คลังคำถามกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (15 คลัสเตอร์)