จดทะเบียนบัญชี Escrow (ป.รัษฎากร) (Real Estate Escrow Account Registration)

บทกฎหมาย: พ.ร.บ.ดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา 2551 · ธนาคารพาณิชย์เป็นผู้ดูแล · จดทะเบียนสัญญา สำนักงานที่ดิน: ธนาคารพาณิชย์ที่ได้รับอนุญาต · Bangkok Bank, KBank, SCB, KTB, BAY · ไม่ต้อง Land Office ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าบริการ 0.15–0.30% ของ escrow amount · Minimum 5,000 บาท

ผู้ซื้อ · ผู้ขาย · Escrow Agent (Bank)

ใช้กับธุรกรรม >5 ล้านบาท หรือ complex closing (multi-party, condition precedent)

- สัญญาซื้อขาย + สัญญา escrow - โฉนด (as reference) - Bank account application - Corporate documents

- Escrow deposit + Release conditions (title clear, permits obtained, etc.) - Interest allocation - Escrow agent duties + Liability limitation - Dispute resolution (interpleader if 2 parties disagree) - Fee allocation (typically 50-50) - Termination + Return conditions

High-value >5M: Standard practice · Foreign buyer: FET compliance + repatriation · Condition precedent: Title clear, BOI approval, EIA · Multi-party: Seller + Bank (mortgage) + Buyer

Specific + Objective (avoid subjective 'reasonable satisfaction') · Include drop-dead date · Fallback procedures if condition fails · Interpleader if dispute (agent files with court, releases jurisdiction)

Thai lawyers can operate client account (ทนายมีบัญชีรับเงินลูกความ) · Cheaper than bank escrow · แต่ regulatory oversight น้อยกว่า · Suitable <5M THB

- ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน - Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border - Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB) - Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end - E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

- Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51 - PDPA encrypted 5 ปี - Conflict Check ก่อนรับงาน - AML ตรวจ source of fund > 2M THB

1. Intake + Eligibility — ใช้กับธุรกรรม >5 ล้านบาท หรือ complex closing (multi-party, condition precedent) · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
2. Title Search + Due Diligence — ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน พ.ร.บ.ดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา 2551 · ธนาคารพาณิชย์เป็นผู้ดูแล · จดทะเบียนสัญญา
3. Contract Drafting (Bilingual) — ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
4. Land Office Filing — ยื่นที่ ธนาคารพาณิชย์ที่ได้รับอนุญาต · Bangkok Bank, KBank, SCB, KTB, BAY · ไม่ต้อง Land Office · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
5. Post-Closing — ค่าบริการ 0.15–0.30% ของ escrow amount · Minimum 5,000 บาท · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

• ผู้ซื้อ · ผู้ขาย · Escrow Agent (Bank)
• ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
• ธนาคาร/สถาบันการเงิน
• Corporate / MNC / REIT sponsor
• ครอบครัวที่ทำ estate planning