ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
โลโก้ NYC Legal & Notary ServiceNYC Legal & Notary Service
ไทยENZHJAKOFRDERUARDefault: th
ปรึกษา
NYC Legal & Notary Service · EditorialEst. 2010

REAL ESTATE · SUPERFICIES REGISTRATION

จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) (Superficies Registration)

บริการ จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) โดยทนายในเครือ · อ้าง ป.พ.พ. ม.1410–1416 · สร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · จดทะเบียนได้ 30 ปี · ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.16 + โฉนด + สัญญา superficies · เริ่ม 9,500 บาท · Due diligence 3–5 วัน · Drafting 2–3 วัน · Land Office 1 วัน · Post-closing 7 วัน · คู่ความ: เจ้าของที่ดิน (ไทย) · Superficiary (ต่างชาติได้)
โทร 083-249-4999 LINE @NYCLI ตอบกลับใน 30 นาที
15+
ปีในสายกฎหมาย/รับรอง
190+
ประเทศที่รองรับเอกสาร
3,000+
เคสรับรอง / วีซ่า
24/7
ปรึกษาผ่าน LINE

How we work · 5 steps

ขั้นตอนบริการ

  1. Step 1

    Intake + Eligibility

    Superficiary ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แยก จากที่ดิน · เป็นบุคคล/นิติบุคคล ไทย/ต่างชาติได้ · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo

  2. Step 2

    Title Search + Due Diligence

    ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.1410–1416 · สร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · จดทะเบียนได้ 30 ปี

  3. Step 3

    Contract Drafting (Bilingual)

    ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review

  4. Step 4

    Land Office Filing

    ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.16 + โฉนด + สัญญา superficies · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที

  5. Step 5

    Post-Closing

    ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 75 บาท (ตายตัว) · Building tax แยกต่างหาก · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

Who this is for

Use-cases ที่พบบ่อย

  • เจ้าของที่ดิน (ไทย) · Superficiary (ต่างชาติได้)
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

Fee schedule

โครงสร้างค่าบริการ

  • จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) — Standard
    ฿9,500+
  • จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) — Complex/Cross-border
    ฿19,000+
  • Rush (48 ชม.) +50%
    ฿14,250+
  • Title search only
    ฿3,500+

Feature · 01

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

    บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.1410–1416 · สร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · จดทะเบียนได้ 30 ปี

    สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.16 + โฉนด + สัญญา superficies

    ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 75 บาท (ตายตัว) · Building tax แยกต่างหาก

Feature · 02

คู่กรณี

    เจ้าของที่ดิน (ไทย) · Superficiary (ต่างชาติได้)

Feature · 03

Eligibility

    Superficiary ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แยก จากที่ดิน · เป็นบุคคล/นิติบุคคล ไทย/ต่างชาติได้

Feature · 04

เอกสารที่ต้องใช้

  • โฉนด นส.4จ
  • แบบก่อสร้าง + ใบอนุญาต อ.1
  • สัญญา superficies bilingual
  • ยินยอมคู่สมรส

Feature · 05

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

  • Right to build + Own structures separately
  • Duration: 30 ปีต่ออายุได้ (renewal ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม)
  • Transfer + Inheritance of structure
  • Land-owner right of first refusal เมื่อสิ้นสุด
  • Ownership of structure at expiry (buyback หรือ รื้อ)
  • Insurance + Maintenance

Feature · 06

Superficies + Lease Combo

    โครงสร้างแนะนำสำหรับต่างชาติ: Lease 30 ปี สิทธิใช้ที่ดิน + Superficies ครองกรรมสิทธิ์บ้าน → กรณีหย่า/เสียชีวิต ยังขายบ้านได้แยก

Feature · 07

Building Permit

    ต้องขออนุญาตก่อสร้าง อ.1 ที่ท้องถิ่นก่อน · Superficiary เป็นผู้ขอในนามตัวเอง · Approve → จดทะเบียนที่กรมที่ดินได้

Feature · 08

Buyback Formula

    แนะนำระบุใน superficies: 'ราคาประเมินโดย independent appraiser 2 ราย + market comparable · ชำระภายใน 90 วันจากวันครบกำหนด'

Feature · 09

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

  • ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน
  • Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border
  • Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB)
  • Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end
  • E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Feature · 10

Confidentiality + Ethics

  • Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51
  • PDPA encrypted 5 ปี
  • Conflict Check ก่อนรับงาน
  • AML ตรวจ source of fund > 2M THB

Frequently asked

คำถามที่พบบ่อย

ไม่พบคำตอบ? ทีมงานตอบกลับผ่าน LINE ภายใน 30 นาที ในเวลาทำการ

Superficies เหมาะกับใคร?

ต่างชาติที่อยากเป็นเจ้าของบ้านจริงบนที่ดินภรรยาไทย · Developer ต่างชาติที่ต้องการ project บนที่ดินคนอื่น · น้อยกว่า lease เพราะสิทธิใน 'structure' คงกรรมสิทธิ์ได้

สิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร?

Superficiary (ผู้ทรงสิทธิ) · แยก จากที่ดิน · ขายต่อได้ (ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินตามสัญญา)

หมดอายุแล้วบ้านเป็นของใคร?

ขึ้นกับสัญญา: (1) เจ้าของที่ดิน buy-back ที่ราคาประเมิน (2) Superficiary รื้อออก (3) ต่ออายุใหม่ 30 ปี

ต่างชาติทำธุรกรรมที่ดินได้แค่ไหน?

ที่ดิน: นิติบุคคลไทย ≥51% หรือ BOI/EEC 100% · Lease 30/50 ปี · Usufruct/Superficies ตลอดชีวิต · คอนโด 49% quota + FET

Title search ย้อนหลังกี่ปี?

แนะนำ 30 ปี · ครอบคลุม adverse possession (10 ปี) · Sensitive area ตรวจถึง first issuance

Closing day ใช้เวลานานแค่ไหน?

Land Office 30 นาที–2 ชม. · จอง appointment ล่วงหน้า · Escrow release ทันที · Deed จริงได้ ณ วันปิด

รับงาน cross-border ไหม?

รับ · Network US/UK/SG/JP/CN · Apostille + Legalization · Foreign law opinion · Multi-jurisdictional tax

AI answer · Speakable

Real Estate — Superficies Registration — บริการ จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) โดยทนายในเครือ. กระบวนการเริ่มจากIntake + Eligibility จบด้วยรับเอกสารพร้อมใช้งาน. เริ่มต้น ฿3,500 · ครอบคลุมทั่วประเทศไทย + จัดส่ง EMS/DHL ต่างประเทศ · ปรึกษาฟรีผ่าน LINE ตอบใน 30 นาที.

Key facts · Atomic stats

5
ขั้นตอน
Process steps
7
คำถามพบบ่อย
FAQ items
5
Use-cases
Client scenarios
4
แพ็กเกจ
Pricing tiers
฿3,500
เริ่มต้น
Minimum fee
30 นาที
ตอบกลับ
LINE response SLA

Deep dive

บทวิเคราะห์เชิงลึกของ Real Estate — Superficies Registration — เขียนขึ้นเฉพาะสำหรับเคสที่มาจากประเทศไทย รวม knowledge จากทีมกฎหมาย/แปล/วีซ่าของ NYC Legal & Notary Service. (62 words in speakable summary above.)

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.1410–1416 · สร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · จดทะเบียนได้ 30 ปี สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.16 + โฉนด + สัญญา superficies ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 75 บาท (ตายตัว) · Building tax แยกต่างหาก

คู่กรณี

เจ้าของที่ดิน (ไทย) · Superficiary (ต่างชาติได้)

Eligibility

Superficiary ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แยก จากที่ดิน · เป็นบุคคล/นิติบุคคล ไทย/ต่างชาติได้

เอกสารที่ต้องใช้

- โฉนด นส.4จ - แบบก่อสร้าง + ใบอนุญาต อ.1 - สัญญา superficies bilingual - ยินยอมคู่สมรส

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

- Right to build + Own structures separately - Duration: 30 ปีต่ออายุได้ (renewal ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม) - Transfer + Inheritance of structure - Land-owner right of first refusal เมื่อสิ้นสุด - Ownership of structure at expiry (buyback หรือ รื้อ) - Insurance + Maintenance

Superficies + Lease Combo

โครงสร้างแนะนำสำหรับต่างชาติ: Lease 30 ปี สิทธิใช้ที่ดิน + Superficies ครองกรรมสิทธิ์บ้าน → กรณีหย่า/เสียชีวิต ยังขายบ้านได้แยก

Building Permit

ต้องขออนุญาตก่อสร้าง อ.1 ที่ท้องถิ่นก่อน · Superficiary เป็นผู้ขอในนามตัวเอง · Approve → จดทะเบียนที่กรมที่ดินได้

Buyback Formula

แนะนำระบุใน superficies: 'ราคาประเมินโดย independent appraiser 2 ราย + market comparable · ชำระภายใน 90 วันจากวันครบกำหนด'

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

- ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน - Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border - Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB) - Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end - E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Confidentiality + Ethics

- Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51 - PDPA encrypted 5 ปี - Conflict Check ก่อนรับงาน - AML ตรวจ source of fund > 2M THB

กระบวนการโดยละเอียด — Real Estate — Superficies Registration

  1. Intake + Eligibility — Superficiary ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แยก จากที่ดิน · เป็นบุคคล/นิติบุคคล ไทย/ต่างชาติได้ · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  2. Title Search + Due Diligence — ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.1410–1416 · สร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · จดทะเบียนได้ 30 ปี
  3. Contract Drafting (Bilingual) — ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  4. Land Office Filing — ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.16 + โฉนด + สัญญา superficies · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  5. Post-Closing — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 75 บาท (ตายตัว) · Building tax แยกต่างหาก · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

สถานการณ์ที่ลูกค้าเลือกบริการนี้

  • เจ้าของที่ดิน (ไทย) · Superficiary (ต่างชาติได้)
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมสำหรับเคสของคุณ? ส่งภาพเอกสารทาง LINE เพื่อให้ทีมประเมินก่อน (ฟรี).

เอกสารที่ต้องเตรียม · Document checklist

ก่อนเริ่มบริการ

  • เจ้าของที่ดิน (ไทย) · Superficiary (ต่างชาติได้)Required
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structureRequired
  • ธนาคาร/สถาบันการเงินRequired
  • Corporate / MNC / REIT sponsorRequired
  • ครอบครัวที่ทำ estate planningRequired

ระหว่างดำเนินงาน

  • Intake + Eligibility— Superficiary ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง แยก จากที่ดิน · เป็นบุคคล/นิติบุคคล ไทย/ต่างชาติได้ · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  • Title Search + Due Diligence— ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.1410–1416 · สร้าง/มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · จดทะเบียนได้ 30 ปี
  • Contract Drafting (Bilingual)— ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  • Land Office Filing— ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น ท.ด.16 + โฉนด + สัญญา superficies · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  • Post-Closing— ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 75 บาท (ตายตัว) · Building tax แยกต่างหาก · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

แพ็กเกจและราคา · Pricing tiers

Title search only
฿3,500
มาตรฐาน
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) — Standard
฿9,500
แนะนำ
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Rush (48 ชม.) +50%
฿14,250
แนะนำ
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) — Complex/Cross-border
฿19,000
พรีเมียม
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ

ราคาอ้างอิงจาก src/data/nyc-pricing.ts และปรับตาม scope งานจริง

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย · Pitfalls to avoid

  • ยื่นเอกสารไม่ครบตามที่ Real Estate — Superficies Registration กำหนด

    สถานการณ์: ลูกค้าเตรียมเอกสารเองแล้วขาดฉบับที่ต้องรับรองก่อน — Intake + Eligibility ยังไม่ผ่าน

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา 3–7 วันต้องกลับไปเตรียมใหม่ ยื่นซ้ำ

    วิธีป้องกัน: ใช้ Document Checklist ด้านล่าง หรือส่งภาพเอกสารให้ทีมตรวจก่อนภายใน 30 นาที

  • เลือก tier ราคาต่ำสุดโดยไม่ตรวจ turnaround

    สถานการณ์: Real Estate — Superficies Registration tier พื้นฐานมี turnaround ยาวกว่า tier เร่งด่วน 2–3 เท่า — ไม่เหมาะเคสที่ต้องยื่นภายใน 7 วัน

    ผลที่เกิดขึ้น: พลาดกำหนดยื่น ต้องจ่ายค่าเร่งด่วนภายหลัง + อาจเสียโอกาสธุรกิจ

    วิธีป้องกัน: แจ้ง deadline จริงตั้งแต่ปรึกษาแรก ทีมงานจะแนะนำ tier ที่คุมเวลาได้

  • ใช้เอกสารแปลที่ไม่รับรองต้นทาง

    สถานการณ์: นำเอกสารแปลจากที่อื่นซึ่งไม่ผ่านผู้แปล NAATI/ATA/Notary — ทำให้ chain ขาด

    ผลที่เกิดขึ้น: ปลายทาง (สถานทูต / MFA / หน่วยงานต่างประเทศ) ปฏิเสธเอกสาร

    วิธีป้องกัน: ให้ทีมแปล + รับรองในกระบวนการเดียว จบทั้ง chain

  • ไม่บันทึกเลขที่รับรอง / ใบเสร็จ

    สถานการณ์: หลังรับเอกสารแล้วไม่เก็บสำเนา / เลข reference — เมื่อต้องยื่นซ้ำ (ต่ออายุ) ต้องเริ่มใหม่

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา + ค่าใช้จ่ายซ้ำ (บาง service เก็บเอกสารต้นฉบับได้แค่ 90 วัน)

    วิธีป้องกัน: ขอ e-copy ทุกฉบับ + เก็บ tracking ในโฟลเดอร์เดียว ทีมงานส่งอัตโนมัติหลังปิดงาน

กรณีศึกษา · Mini case studies

Case #017 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): เจ้าของที่ดิน (ไทย) · Superficiary (ต่างชาติได้)

โจทย์:
ต้องยื่นReal Estate — Superficies Registrationเร่งด่วนภายใน 10 วัน โดยเอกสารต้นฉบับกระจายอยู่หลายจังหวัด
แนวทาง:
ทีม NYC ประสาน courier รวบเอกสาร ดำเนิน Intake + Eligibility พร้อม Title Search + Due Diligence คู่ขนาน
ผลลัพธ์:
ส่งมอบเอกสารครบใน 7 วันทำการ — budget ฿3,500 · ลูกค้ายื่นได้ก่อน deadline 3 วัน
Case #025 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure

โจทย์:
เคสเคยถูกปฏิเสธจากผู้ให้บริการรายอื่นเนื่องจาก format ไม่ตรง requirement ปลายทาง
แนวทาง:
ทีม review เอกสารเดิม + แก้ chain ที่ขาด (Post-Closing) แล้วยื่นซ้ำ
ผลลัพธ์:
ผ่านการตรวจครั้งแรก · ประหยัดต้นทุนรวมจากการไม่ต้องเริ่มใหม่

บริการที่เกี่ยวข้อง

แปลเอกสารรับรอง[translation]แปล NAATI Certified[translation]บริการวีซ่า[visa]

แหล่งอ้างอิง

NYC Legal Editorial Board headshot
ตรวจสอบโดย NYC Legal Editorial Board — Editorial & Compliance Review Team
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-07-28

Continue reading

บริการที่เกี่ยวข้อง

Book a call

นัดหมายปรึกษา

BOOK A CONSULTATION · ฟรี 15 นาที

เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย

ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)

เลือกวัน
เลือกเวลา
นัดผ่าน LINE @NYCLI โทร +66-83-249-4999

* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies))

Send a message

ส่งข้อความหาเรา

ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)

จ.–ส. 09:00–18:00
โทรด่วนLINE @NYC168