ข้ามไปยังเนื้อหาหลัก
โลโก้ NYC Legal & Notary ServiceNYC Legal & Notary Service
Default: th
ปรึกษา
NYC Legal & Notary Service · EditorialEst. 2010

REAL ESTATE · SALE-AND-LEASEBACK

ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback) (Sale-and-Leaseback)

บริการ ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback) โดยทนายในเครือ · อ้าง ป.พ.พ. ม.456 (ซื้อขาย) + ม.537 (เช่า) · ทำ 2 สัญญาแยก + จดทะเบียนพร้อมกัน · ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น 2 ธุรกรรม: ท.ด.13 (โอน) + ท.ด.5 (เช่า) · วันเดียวกัน · เริ่ม 30,000 บาท · Due diligence 3–5 วัน · Drafting 2–3 วัน · Land Office 1 วัน · Post-closing 7 วัน · คู่ความ: ผู้ขาย/ผู้เช่า (เจ้าของเดิม) · ผู้ซื้อ/ผู้ให้เช่า (Investor)
โทร 083-249-4999 LINE @NYCLI ตอบกลับใน 30 นาที
นายวราวุธ (Mr. Warawut) headshot
ตรวจสอบโดย นายวราวุธ (Mr. Warawut) — Notarial Services Attorney · ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-08-11
15+
ปีในสายกฎหมาย/รับรอง
190+
ประเทศที่รองรับเอกสาร
3,000+
เคสรับรอง / วีซ่า
24/7
ปรึกษาผ่าน LINE

How we work · 5 steps

ขั้นตอนบริการ

  1. Step 1

    Intake + Eligibility

    ใช้ในธุรกิจ REITs · Corporate finance · Cash-out ที่ยังใช้อาคารต่อได้ · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo

  2. Step 2

    Title Search + Due Diligence

    ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.456 (ซื้อขาย) + ม.537 (เช่า) · ทำ 2 สัญญาแยก + จดทะเบียนพร้อมกัน

  3. Step 3

    Contract Drafting (Bilingual)

    ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review

  4. Step 4

    Land Office Filing

    ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น 2 ธุรกรรม: ท.ด.13 (โอน) + ท.ด.5 (เช่า) · วันเดียวกัน · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที

  5. Step 5

    Post-Closing

    ค่าโอน 2% + ค่าจดทะเบียนเช่า 1% · Double transaction · Tax planning ต้องรอบคอบ · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

Who this is for

Use-cases ที่พบบ่อย

  • ผู้ขาย/ผู้เช่า (เจ้าของเดิม) · ผู้ซื้อ/ผู้ให้เช่า (Investor)
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

Fee schedule

โครงสร้างค่าบริการ

  • ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback) — Standard
    ฿30,000+
  • ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback) — Complex/Cross-border
    ฿60,000+
  • Rush (48 ชม.) +50%
    ฿45,000+
  • Title search only
    ฿3,500+

Feature · 01

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

    บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.456 (ซื้อขาย) + ม.537 (เช่า) · ทำ 2 สัญญาแยก + จดทะเบียนพร้อมกัน

    สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น 2 ธุรกรรม: ท.ด.13 (โอน) + ท.ด.5 (เช่า) · วันเดียวกัน

    ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าโอน 2% + ค่าจดทะเบียนเช่า 1% · Double transaction · Tax planning ต้องรอบคอบ

Feature · 02

คู่กรณี

    ผู้ขาย/ผู้เช่า (เจ้าของเดิม) · ผู้ซื้อ/ผู้ให้เช่า (Investor)

Feature · 03

Eligibility

    ใช้ในธุรกิจ REITs · Corporate finance · Cash-out ที่ยังใช้อาคารต่อได้

Feature · 04

เอกสารที่ต้องใช้

  • โฉนด
  • สัญญาซื้อขาย + สัญญาเช่ากลับ
  • Board resolution (นิติบุคคล)
  • Valuation report
  • Tax structuring memo

Feature · 05

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

  • Purchase price + Lease-back rent (typically 6–8% of purchase price)
  • Lease term (10–30 ปี) + Renewal options
  • Buyback option (ราคา + timing)
  • Triple net (ผู้เช่ารับผิดชอบภาษี + ประกัน + maintenance)
  • Assignment restrictions
  • Substitution of property (portfolio-level)

Feature · 06

REIT Structure

    Sale ให้ Property Fund / Trust for REITs · Investor tax-efficient (10% withholding on dividends) · Seller ได้ cash + retain operational control · ต้อง SEC approval ถ้า publicly-offered

Feature · 07

Tax Optimization

    Depreciation reset ที่ acquirer (ราคาใหม่ = tax basis) · Seller: capital gain recognition (5-year hold rule) · Lease payments deductible expense · Consult tax advisor

Feature · 08

Accounting Treatment

    TFRS 16 (IFRS 16): lease-back = right-of-use asset + lease liability · Sale accounted only if buyer got 'control' (per TFRS 15) · Off-balance ยากขึ้นเทียบเก่า

Feature · 09

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

  • ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน
  • Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border
  • Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB)
  • Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end
  • E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Feature · 10

Confidentiality + Ethics

  • Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51
  • PDPA encrypted 5 ปี
  • Conflict Check ก่อนรับงาน
  • AML ตรวจ source of fund > 2M THB

Frequently asked

คำถามที่พบบ่อย

ไม่พบคำตอบ? ทีมงานตอบกลับผ่าน LINE ภายใน 30 นาที ในเวลาทำการ

Sale-and-leaseback เหมาะกับใคร?

บริษัทที่มี real estate เยอะ + ต้องการ cash-out โดยยังใช้อาคาร · เจ้าของโรงงาน · Retail chains · Hotel operators · REIT sponsor

IRS/Revenue Department มองยังไง?

ต้องเป็น bona fide sale · ถ้าเป็น 'financing in disguise' อาจ recharacterize เป็น secured loan · ต้อง arm's-length + independent valuation

Buyback option ทำได้ไหม?

ได้ · เขียนเป็น 'right of first refusal' หรือ 'call option ในราคา fixed/formula' · Buyback price ต้องเป็นตลาด ไม่เข้าข่าย disguised financing

ต่างชาติทำธุรกรรมที่ดินได้แค่ไหน?

ที่ดิน: นิติบุคคลไทย ≥51% หรือ BOI/EEC 100% · Lease 30/50 ปี · Usufruct/Superficies ตลอดชีวิต · คอนโด 49% quota + FET

Title search ย้อนหลังกี่ปี?

แนะนำ 30 ปี · ครอบคลุม adverse possession (10 ปี) · Sensitive area ตรวจถึง first issuance

Closing day ใช้เวลานานแค่ไหน?

Land Office 30 นาที–2 ชม. · จอง appointment ล่วงหน้า · Escrow release ทันที · Deed จริงได้ ณ วันปิด

รับงาน cross-border ไหม?

รับ · Network US/UK/SG/JP/CN · Apostille + Legalization · Foreign law opinion · Multi-jurisdictional tax

AI answer · Speakable

Real Estate — Sale-and-Leaseback — บริการ ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback) โดยทนายในเครือ. กระบวนการเริ่มจากIntake + Eligibility จบด้วยรับเอกสารพร้อมใช้งาน. เริ่มต้น ฿3,500 · ครอบคลุมทั่วประเทศไทย + จัดส่ง EMS/DHL ต่างประเทศ · ปรึกษาฟรีผ่าน LINE ตอบใน 30 นาที.

Key facts · Atomic stats

5
ขั้นตอน
Process steps
7
คำถามพบบ่อย
FAQ items
5
Use-cases
Client scenarios
4
แพ็กเกจ
Pricing tiers
฿3,500
เริ่มต้น
Minimum fee
30 นาที
ตอบกลับ
LINE response SLA

Deep dive

บทวิเคราะห์เชิงลึกของ Real Estate — Sale-and-Leaseback — เขียนขึ้นเฉพาะสำหรับเคสที่มาจากประเทศไทย รวม knowledge จากทีมกฎหมาย/แปล/วีซ่าของ NYC Legal & Notary Service. (59 words in speakable summary above.)

กฎหมายและค่าธรรมเนียม

บทกฎหมาย: ป.พ.พ. ม.456 (ซื้อขาย) + ม.537 (เช่า) · ทำ 2 สัญญาแยก + จดทะเบียนพร้อมกัน สำนักงานที่ดิน: สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น 2 ธุรกรรม: ท.ด.13 (โอน) + ท.ด.5 (เช่า) · วันเดียวกัน ค่าธรรมเนียมรัฐ: ค่าโอน 2% + ค่าจดทะเบียนเช่า 1% · Double transaction · Tax planning ต้องรอบคอบ

คู่กรณี

ผู้ขาย/ผู้เช่า (เจ้าของเดิม) · ผู้ซื้อ/ผู้ให้เช่า (Investor)

Eligibility

ใช้ในธุรกิจ REITs · Corporate finance · Cash-out ที่ยังใช้อาคารต่อได้

เอกสารที่ต้องใช้

- โฉนด - สัญญาซื้อขาย + สัญญาเช่ากลับ - Board resolution (นิติบุคคล) - Valuation report - Tax structuring memo

Clauses / เงื่อนไขสำคัญ

- Purchase price + Lease-back rent (typically 6–8% of purchase price) - Lease term (10–30 ปี) + Renewal options - Buyback option (ราคา + timing) - Triple net (ผู้เช่ารับผิดชอบภาษี + ประกัน + maintenance) - Assignment restrictions - Substitution of property (portfolio-level)

REIT Structure

Sale ให้ Property Fund / Trust for REITs · Investor tax-efficient (10% withholding on dividends) · Seller ได้ cash + retain operational control · ต้อง SEC approval ถ้า publicly-offered

Tax Optimization

Depreciation reset ที่ acquirer (ราคาใหม่ = tax basis) · Seller: capital gain recognition (5-year hold rule) · Lease payments deductible expense · Consult tax advisor

Accounting Treatment

TFRS 16 (IFRS 16): lease-back = right-of-use asset + lease liability · Sale accounted only if buyer got 'control' (per TFRS 15) · Off-balance ยากขึ้นเทียบเก่า

ทำไมเลือก NYC Real Estate Practice

- ทนายในเครือขึ้นทะเบียนเนติบัณฑิตยสภา · เชี่ยวชาญที่ดิน - Notary Public 6 ท่านรับรอง cross-border - Escrow ผ่านธนาคารพาณิชย์ (BBL / KBank / SCB) - Bilingual TH/EN · เจรจา + redline + registration end-to-end - E&O Insurance · Post-closing 30 วัน

Confidentiality + Ethics

- Attorney-Client Privilege พ.ร.บ.ทนายความ ม.51 - PDPA encrypted 5 ปี - Conflict Check ก่อนรับงาน - AML ตรวจ source of fund > 2M THB

กระบวนการโดยละเอียด — Real Estate — Sale-and-Leaseback

  1. Intake + Eligibility — ใช้ในธุรกิจ REITs · Corporate finance · Cash-out ที่ยังใช้อาคารต่อได้ · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  2. Title Search + Due Diligence — ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.456 (ซื้อขาย) + ม.537 (เช่า) · ทำ 2 สัญญาแยก + จดทะเบียนพร้อมกัน
  3. Contract Drafting (Bilingual) — ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  4. Land Office Filing — ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น 2 ธุรกรรม: ท.ด.13 (โอน) + ท.ด.5 (เช่า) · วันเดียวกัน · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  5. Post-Closing — ค่าโอน 2% + ค่าจดทะเบียนเช่า 1% · Double transaction · Tax planning ต้องรอบคอบ · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

สถานการณ์ที่ลูกค้าเลือกบริการนี้

  • ผู้ขาย/ผู้เช่า (เจ้าของเดิม) · ผู้ซื้อ/ผู้ให้เช่า (Investor)
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure
  • ธนาคาร/สถาบันการเงิน
  • Corporate / MNC / REIT sponsor
  • ครอบครัวที่ทำ estate planning

ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมสำหรับเคสของคุณ? ส่งภาพเอกสารทาง LINE เพื่อให้ทีมประเมินก่อน (ฟรี).

เอกสารที่ต้องเตรียม · Document checklist

ก่อนเริ่มบริการ

  • ผู้ขาย/ผู้เช่า (เจ้าของเดิม) · ผู้ซื้อ/ผู้ให้เช่า (Investor)Required
  • ต่างชาติที่ต้องการ compliant structureRequired
  • ธนาคาร/สถาบันการเงินRequired
  • Corporate / MNC / REIT sponsorRequired
  • ครอบครัวที่ทำ estate planningRequired

ระหว่างดำเนินงาน

  • Intake + Eligibility— ใช้ในธุรกิจ REITs · Corporate finance · Cash-out ที่ยังใช้อาคารต่อได้ · Conflict check · KYC/AML · Structuring memo
  • Title Search + Due Diligence— ตรวจโฉนด 30 ปี · Encumbrance check · Zoning + Utility · ยืนยัน ป.พ.พ. ม.456 (ซื้อขาย) + ม.537 (เช่า) · ทำ 2 สัญญาแยก + จดทะเบียนพร้อมกัน
  • Contract Drafting (Bilingual)— ร่างสัญญา TH/EN 2 คอลัมน์ · Redline + Negotiation · แก้ 2 รอบฟรี · Peer review
  • Land Office Filing— ยื่นที่ สำนักงานที่ดินท้องที่ · ยื่น 2 ธุรกรรม: ท.ด.13 (โอน) + ท.ด.5 (เช่า) · วันเดียวกัน · เอกสารครบชุด · Same-day closing · Escrow release ทันที
  • Post-Closing— ค่าโอน 2% + ค่าจดทะเบียนเช่า 1% · Double transaction · Tax planning ต้องรอบคอบ · ส่งมอบเอกสาร · Update tax records · Warranty 30 วัน

แพ็กเกจและราคา · Pricing tiers

Title search only
฿3,500
มาตรฐาน
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback) — Standard
฿30,000
แนะนำ
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
Rush (48 ชม.) +50%
฿45,000
แนะนำ
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ
ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback) — Complex/Cross-border
฿60,000
พรีเมียม
  • • 5 ขั้นตอนครบ
  • • ปรึกษา + ติดตามผ่าน LINE
  • • รับเอกสาร e-copy + ต้นฉบับ

ราคาอ้างอิงจาก src/data/nyc-pricing.ts และปรับตาม scope งานจริง

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย · Pitfalls to avoid

  • ยื่นเอกสารไม่ครบตามที่ Real Estate — Sale-and-Leaseback กำหนด

    สถานการณ์: ลูกค้าเตรียมเอกสารเองแล้วขาดฉบับที่ต้องรับรองก่อน — Intake + Eligibility ยังไม่ผ่าน

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา 3–7 วันต้องกลับไปเตรียมใหม่ ยื่นซ้ำ

    วิธีป้องกัน: ใช้ Document Checklist ด้านล่าง หรือส่งภาพเอกสารให้ทีมตรวจก่อนภายใน 30 นาที

  • เลือก tier ราคาต่ำสุดโดยไม่ตรวจ turnaround

    สถานการณ์: Real Estate — Sale-and-Leaseback tier พื้นฐานมี turnaround ยาวกว่า tier เร่งด่วน 2–3 เท่า — ไม่เหมาะเคสที่ต้องยื่นภายใน 7 วัน

    ผลที่เกิดขึ้น: พลาดกำหนดยื่น ต้องจ่ายค่าเร่งด่วนภายหลัง + อาจเสียโอกาสธุรกิจ

    วิธีป้องกัน: แจ้ง deadline จริงตั้งแต่ปรึกษาแรก ทีมงานจะแนะนำ tier ที่คุมเวลาได้

  • ใช้เอกสารแปลที่ไม่รับรองต้นทาง

    สถานการณ์: นำเอกสารแปลจากที่อื่นซึ่งไม่ผ่านผู้แปล NAATI/ATA/Notary — ทำให้ chain ขาด

    ผลที่เกิดขึ้น: ปลายทาง (สถานทูต / MFA / หน่วยงานต่างประเทศ) ปฏิเสธเอกสาร

    วิธีป้องกัน: ให้ทีมแปล + รับรองในกระบวนการเดียว จบทั้ง chain

  • ไม่บันทึกเลขที่รับรอง / ใบเสร็จ

    สถานการณ์: หลังรับเอกสารแล้วไม่เก็บสำเนา / เลข reference — เมื่อต้องยื่นซ้ำ (ต่ออายุ) ต้องเริ่มใหม่

    ผลที่เกิดขึ้น: เสียเวลา + ค่าใช้จ่ายซ้ำ (บาง service เก็บเอกสารต้นฉบับได้แค่ 90 วัน)

    วิธีป้องกัน: ขอ e-copy ทุกฉบับ + เก็บ tracking ในโฟลเดอร์เดียว ทีมงานส่งอัตโนมัติหลังปิดงาน

กรณีศึกษา · Mini case studies

Case #017 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ผู้ขาย/ผู้เช่า (เจ้าของเดิม) · ผู้ซื้อ/ผู้ให้เช่า (Investor)

โจทย์:
ต้องยื่นReal Estate — Sale-and-Leasebackเร่งด่วนภายใน 10 วัน โดยเอกสารต้นฉบับกระจายอยู่หลายจังหวัด
แนวทาง:
ทีม NYC ประสาน courier รวบเอกสาร ดำเนิน Intake + Eligibility พร้อม Title Search + Due Diligence คู่ขนาน
ผลลัพธ์:
ส่งมอบเอกสารครบใน 7 วันทำการ — budget ฿3,500 · ลูกค้ายื่นได้ก่อน deadline 3 วัน
Case #025 วันทำการ

ลูกค้าตัวอย่าง (anonymized): ต่างชาติที่ต้องการ compliant structure

โจทย์:
เคสเคยถูกปฏิเสธจากผู้ให้บริการรายอื่นเนื่องจาก format ไม่ตรง requirement ปลายทาง
แนวทาง:
ทีม review เอกสารเดิม + แก้ chain ที่ขาด (Post-Closing) แล้วยื่นซ้ำ
ผลลัพธ์:
ผ่านการตรวจครั้งแรก · ประหยัดต้นทุนรวมจากการไม่ต้องเริ่มใหม่

บริการที่เกี่ยวข้อง

แปลเอกสารรับรอง[translation]แปล NAATI Certified[translation]บริการวีซ่า[visa]

แหล่งอ้างอิง

NYC Legal Editorial Board headshot
ตรวจสอบโดย NYC Legal Editorial Board — Editorial & Compliance Review Team
ตรวจสอบล่าสุด: 2026-09-11

Continue reading

บริการที่เกี่ยวข้อง

Sources · ตรวจสอบได้

แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ

ข้อมูลบนหน้านี้อ้างอิงระเบียบและประกาศจากหน่วยงานด้านล่าง ระเบียบอาจมีการแก้ไข แนะนำให้ตรวจสอบต้นทางก่อนดำเนินการ หรือสอบถามเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

หลักฐานจากเราโดยตรง

Book a call

นัดหมายปรึกษา

BOOK A CONSULTATION · ฟรี 15 นาที

เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย

ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)

เลือกวัน
เลือกเวลา
นัดผ่าน LINE @NYCLI โทร +66-83-249-4999

* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback))

Send a message

ส่งข้อความหาเรา

ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)

ฐานกฎหมายที่เกี่ยวข้อง — ซื้อขายพร้อมเช่ากลับ (Sale-and-Leaseback)

ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.71–72
อำนาจของพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.86, 93, 96 ทวิ, 97
การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามสนธิสัญญาหรือกฎหมายเฉพาะ และมาตรการเมื่อได้มาโดยไม่ชอบ
ป.พ.พ. ม.456
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ป.พ.พ. ม.538, 540, 569
แบบของสัญญาเช่า การเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน เพดาน 30 ปี และผลของการโอนกรรมสิทธิ์ต่อสัญญาเช่า
ป.พ.พ. ม.1387–1399 และ ม.1410–1418
ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน (usufruct) สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
ป.พ.พ. ม.1382 และ ม.1349
การครอบครองปรปักษ์ 10 ปีสำหรับที่ดินมีโฉนด และสิทธิผ่านทางจำเป็นของที่ดินที่ถูกล้อม
ป.พ.พ. ม.702, 714 และ ม.491
จำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และแบบของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ม.19, 19 ทวิ, 19 ตรี, 29
สิทธิถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว โควตา 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (FET) และหนังสือปลอดหนี้ก่อนโอน
พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
การเช่าระยะยาวสูงสุด 50 ปีและต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี เฉพาะการใช้เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามหลักเกณฑ์
พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
นิยามคนต่างด้าวและสัดส่วนผู้ถือหุ้น ซึ่งกระทบต่อการถือที่ดินผ่านนิติบุคคลและการตรวจสอบ nominee
พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ม.27
สิทธิถือครองที่ดินเพื่อกิจการที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ฐานภาษีตามมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ แยกประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่รกร้าง ชำระต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
ใบอนุญาตจัดสรร สาธารณูปโภคส่วนกลาง และการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 และ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามสีผังเมือง FAR/OSR ระยะร่น และใบอนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลง (อ.1)
พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562
มาตรการคุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย กำหนดเวลาไถ่และการแจ้งเตือนก่อนสิ้นสิทธิ
พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558
ภาษีการรับมรดกในส่วนที่เกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่ตกทอดแก่ทายาท

ลำดับงานมาตรฐาน — ตรวจสิทธิ → สัญญา → จดทะเบียนโอน

  1. ก่อนทำสัญญา: ตรวจสอบสารบบที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ — ประเภทเอกสารสิทธิ (โฉนด น.ส.4 จ. · น.ส.3 ก. · ส.ค.1) ภาระผูกพัน จำนอง อายัด ภาระจำยอม และแนวเขตจริง
  2. ขั้นตรวจผังเมือง: ตรวจสีผังเมืองรวม ข้อกำหนด FAR/OSR ระยะร่น และเงื่อนไข พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ก่อนตัดสินใจใช้ประโยชน์หรือพัฒนาโครงการ
  3. ขั้นร่างสัญญา: ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย/เช่า/ขายฝากให้ครบองค์ประกอบตาม ป.พ.พ. กำหนดเงื่อนไขบังคับก่อน เงินมัดจำ การผิดสัญญา และการวางเงินผ่านผู้ดูแลผลประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551
  4. กรณีคู่สัญญาต่างชาติ: จัดคำแปลรับรองและล่าม ณ วันโอน และรับรองนิติกรณ์เอกสารต่างประเทศ — ประเทศไทยเป็นภาคีอนุสัญญา Hague Apostille โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 2 ธันวาคม 2568 ผู้ออก Apostille คือกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (ข้อมูล ณ 2026-07-29 โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานก่อนดำเนินการ)
  5. วันจดทะเบียนโอน: นัดหมายพนักงานเจ้าหน้าที่ ยื่นคำขอ ชำระค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ตามกรณี และรับโฉนดฉบับแก้ไขรายการ
  6. หลังโอน: แจ้งเปลี่ยนแปลงผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ขึ้นทะเบียนบ้าน มิเตอร์น้ำ–ไฟ และส่งมอบเอกสารให้นิติบุคคลอาคารชุด/หมู่บ้านจัดสรร

ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไปตามตัวบทที่อ้างอิง ไม่ใช่คำวินิจฉัยของกรมที่ดินหรือคำพิพากษา และไม่รับประกันผลการพิจารณา — โปรดยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการเสมอ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่ดิน

ขั้นตอนของงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินสำหรับผู้ประกอบวิชาชีพที่ต้องใช้เอกสารรับรองเป็นอย่างไร

ลำดับงานของงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินสำหรับผู้ประกอบวิชาชีพที่ต้องใช้เอกสารรับรองโดยทั่วไปมี 4 ขั้น คือ (1) ตรวจเอกสารต้นเรื่องและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำหรือขอเอกสารที่ยังขาด เช่น คำแปลหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) ส่งมอบพร้อมสำเนาสำรองไว้ใช้อ้างอิง แต่ละขั้นควรบันทึกวันที่และเลขรับเรื่องไว้ เพื่อให้ติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ผู้ประกอบวิชาชีพที่ต้องใช้เอกสารรับรองมีคุณสมบัติยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้หรือไม่

โดยหลักแล้วผู้ประกอบวิชาชีพที่ต้องใช้เอกสารรับรองยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้ หากพิสูจน์ตัวตนได้และมีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับเอกสารหรือเรื่องที่ยื่น เช่น เป็นเจ้าของเอกสาร ผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล หรือผู้รับมอบอำนาจที่มีหนังสือมอบอำนาจถูกต้อง กรณีผู้เยาว์หรือผู้ไร้ความสามารถต้องมีผู้แทนโดยชอบธรรมร่วมลงนาม ทั้งนี้เงื่อนไขปลีกย่อยขึ้นกับระเบียบของหน่วยงานผู้รับเรื่องในขณะยื่น ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ขั้นตอนของงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินสำหรับครอบครัวที่ย้ายถิ่นฐานทั้งครอบครัวเป็นอย่างไร

ลำดับงานของงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินสำหรับครอบครัวที่ย้ายถิ่นฐานทั้งครอบครัวโดยทั่วไปมี 4 ขั้น คือ (1) ตรวจเอกสารต้นเรื่องและยืนยันหน่วยงานปลายทาง (2) จัดทำหรือขอเอกสารที่ยังขาด เช่น คำแปลหรือหนังสือมอบอำนาจ (3) ยื่นรับรองตามลำดับชั้นที่ปลายทางกำหนด และ (4) ส่งมอบพร้อมสำเนาสำรองไว้ใช้อ้างอิง แต่ละขั้นควรบันทึกวันที่และเลขรับเรื่องไว้ เพื่อให้ติดตามสถานะและแก้ไขได้ทันหากมีการขอเอกสารเพิ่ม ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ครอบครัวที่ย้ายถิ่นฐานทั้งครอบครัวมีคุณสมบัติยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้หรือไม่

โดยหลักแล้วครอบครัวที่ย้ายถิ่นฐานทั้งครอบครัวยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้ หากพิสูจน์ตัวตนได้และมีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับเอกสารหรือเรื่องที่ยื่น เช่น เป็นเจ้าของเอกสาร ผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล หรือผู้รับมอบอำนาจที่มีหนังสือมอบอำนาจถูกต้อง กรณีผู้เยาว์หรือผู้ไร้ความสามารถต้องมีผู้แทนโดยชอบธรรมร่วมลงนาม ทั้งนี้เงื่อนไขปลีกย่อยขึ้นกับระเบียบของหน่วยงานผู้รับเรื่องในขณะยื่น ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ถ้าต้องใช้เอกสารเร่งด่วนภายในสัปดาห์นี้ ต้องจัดการงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินอย่างไร

กรณีที่ต้องใช้เอกสารเร่งด่วนภายในสัปดาห์นี้ แนวทางที่ใช้ได้ผลกับงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินคือเริ่มจากยืนยันข้อกำหนดของหน่วยงานปลายทางเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน จากนั้นจัดลำดับงานใหม่ให้สิ่งที่ใช้เวลานานที่สุดเดินก่อน และแยกงานที่ทำคู่ขนานได้ออกมา เช่น การจัดทำคำแปลควบคู่ไปกับการขอคัดเอกสารต้นเรื่อง สุดท้ายจึงรวมแฟ้มและตรวจความสอดคล้องของชื่อ วันที่ และเลขเอกสารทุกฉบับก่อนยื่น ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ต้องใช้เอกสารเร่งด่วนภายในสัปดาห์นี้ ยังยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้อยู่หรือไม่

กรณีที่ต้องใช้เอกสารเร่งด่วนภายในสัปดาห์นี้ โดยทั่วไปยังยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้ หากสามารถอธิบายที่มาของเอกสารและแสดงหลักฐานเชื่อมโยงข้อมูลที่ไม่ตรงกันได้ครบถ้วน สิ่งที่หน่วยงานให้น้ำหนักคือความสอดคล้องของตัวบุคคล วันที่ และเลขอ้างอิงระหว่างเอกสารแต่ละฉบับ หากยังมีช่องว่าง ควรขอเอกสารยืนยันจากหน่วยงานผู้ออกเพิ่มก่อนยื่น เพื่อลดโอกาสถูกตีกลับ ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ถ้าเอกสารต้นฉบับสูญหายหรือชำรุด ต้องจัดการงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินอย่างไร

กรณีที่เอกสารต้นฉบับสูญหายหรือชำรุด แนวทางที่ใช้ได้ผลกับงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินคือเริ่มจากยืนยันข้อกำหนดของหน่วยงานปลายทางเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน จากนั้นจัดลำดับงานใหม่ให้สิ่งที่ใช้เวลานานที่สุดเดินก่อน และแยกงานที่ทำคู่ขนานได้ออกมา เช่น การจัดทำคำแปลควบคู่ไปกับการขอคัดเอกสารต้นเรื่อง สุดท้ายจึงรวมแฟ้มและตรวจความสอดคล้องของชื่อ วันที่ และเลขเอกสารทุกฉบับก่อนยื่น ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

เอกสารต้นฉบับสูญหายหรือชำรุด ยังยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้อยู่หรือไม่

กรณีที่เอกสารต้นฉบับสูญหายหรือชำรุด โดยทั่วไปยังยื่นงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้ หากสามารถอธิบายที่มาของเอกสารและแสดงหลักฐานเชื่อมโยงข้อมูลที่ไม่ตรงกันได้ครบถ้วน สิ่งที่หน่วยงานให้น้ำหนักคือความสอดคล้องของตัวบุคคล วันที่ และเลขอ้างอิงระหว่างเอกสารแต่ละฉบับ หากยังมีช่องว่าง ควรขอเอกสารยืนยันจากหน่วยงานผู้ออกเพิ่มก่อนยื่น เพื่อลดโอกาสถูกตีกลับ ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ ปี 2569 ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะราย เกณฑ์ เอกสาร และระยะเวลาของแต่ละหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลงได้ และผลการพิจารณาเป็นดุลพินิจของหน่วยงานปลายทาง โปรดตรวจประกาศฉบับปัจจุบันก่อนยื่น ส่งภาพเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจลำดับขั้นล่วงหน้าได้ทาง LINE @nycli หรืออีเมล

ดูคำถามอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด → คลังคำถามกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (15 คลัสเตอร์)

ปรึกษาทีมงาน

สอบถามขอบเขตงานและค่าบริการได้โดยตรง — โทร 083-249-4999 · LINE @NYCLI · อีเมล nycli@ilc.ltd